賈臥龍：房地產(chǎn)冷調(diào)控即將退出歷史舞臺

　　對于整個2011年的樓市來說，似乎沒有贏家。土地流拍，地方政府財政收入銳減，債務(wù)壓力增大;住房滯銷，庫存高企，開發(fā)商回款艱難，資金鏈繃緊;存準(zhǔn)率上調(diào)，銀行貸款額度受限，房企資金緊張，銀行貸款風(fēng)險增加;首付比例提高，貸款利率上調(diào)，購房者經(jīng)濟壓力大增。但這并非說樓市的調(diào)控是錯誤的，正因為樓市有問題，所以治愈過程才會疼痛，這是樓市轉(zhuǎn)型必須要經(jīng)歷的。

　　樓市調(diào)控以來，土地流拍、開工延期、銷量銳減、購房觀望，整個房地產(chǎn)市場怎一個“冷”字了得。本輪曠日持久的調(diào)控主要是為了遏制房地產(chǎn)投機，促進房價合理回歸，所有的政策都為實現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)，但“矯枉”避免不了“過正”，在抑制投機的同時，調(diào)控政策也不可避免地“誤傷”了一大部分剛需購房者，所以在新的一年里，如果政策需要微調(diào)的話，最好還是從剛需的現(xiàn)實需求入手。

　　在所有的“受傷”群體中，購房者無疑是最弱勢的，尤其是剛需購房者，因為無論2011年的房價降了多少，購房者所付出的代價基本沒變，無非是把購房省下的錢轉(zhuǎn)手還了貸款，調(diào)控的成果他們沒有享受到。無論樓市調(diào)控的內(nèi)部以及外部原因是如何復(fù)雜，但房地產(chǎn)市場終歸是要為購房者服務(wù)的，購房者享受不到調(diào)控成果，調(diào)控能算成功嗎?

　　2012年，我國的整個經(jīng)濟形勢不容樂觀，控通脹與保增長必須兼顧，但兩頭為難，歐美債務(wù)危機影響我國出口，百姓缺錢，很難靠內(nèi)需消費拉動經(jīng)濟增長，所以，這種形勢下，樓市的“微調(diào)”必不可免，各地一些小幅度的寬松政策將會陸續(xù)出臺。

　　既然要微調(diào)，必須選好“松綁”的對象，對剛需購房者松綁是必須要考慮的。樓市之所以會在以前“火爆”，除了炒作的原因，最主要的還是因為有廣大剛需購房者的“支撐”，沒有剛需購房者的最后“買單”，樓市泡沫早就破滅了。剛需購房者是一個非常龐大的群體，他們對樓市的影響是舉足輕重的，對社會的影響也是顯而易見的，所以必須要充分考慮這部分人群的需求，這是經(jīng)濟，更是民生。

　　2012年的樓市還將繼續(xù)處于嚴冬，讓樓市活躍、保持生機的關(guān)鍵，也在剛需購房者。所以今年的調(diào)控要著力于滿足剛性需求，刺激樓市發(fā)展，降低首付比例、下調(diào)貸款利率，減輕購房者負擔(dān)，這樣的話，必將激活一大部分潛在購房者，也可緩解當(dāng)前的冷清市場，這是最好的微調(diào)。

　　在給首套房松綁的同時，加快全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進房產(chǎn)稅征收工作，實施階梯性稅收政策，從三套房開始，向上逐級加大征收力度，如果這些工作能夠完成，那么限購政策就真的可以退出歷史舞臺了。

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