趙卓文：2012年開(kāi)發(fā)商只能進(jìn)行項(xiàng)目自救

　　2011年綠城遭遇“破產(chǎn)”謠言，宋董連夜寫(xiě)出“千字文”來(lái)辟謠。“走正道，盡人力，聽(tīng)天命。綠城離破產(chǎn)還有很遠(yuǎn)的一段距離。”按照其規(guī)劃，綠城會(huì)分三個(gè)階段走，“首先就是努力做銷售，把房子賣出去;如果這個(gè)不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目;最后一個(gè)階段，如果前面的手段都不奏效，就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了”。

　　2012年剛過(guò)，綠城就急切地走第二步了。1月5日，綠城一口氣出讓了四個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。算上年末出讓的上海外灘項(xiàng)目股權(quán)，綠城是“一周賣五子”，為求生存，壯士斷臂也在所不惜。具有諷刺意味的是，接手綠城項(xiàng)目的買家就有融創(chuàng)中國(guó)，其董事長(zhǎng)孫宏斌就是當(dāng)年因擴(kuò)張?zhí)�快而破產(chǎn)的天津順弛的創(chuàng)始人。

　　綠城要破產(chǎn)?業(yè)內(nèi)人士都不會(huì)相信。綠城的產(chǎn)品有口皆碑，是中國(guó)內(nèi)地第一線品牌的“品質(zhì)地產(chǎn)”的代表。綠城的規(guī)模夠大，2011年計(jì)劃銷售業(yè)績(jī)是540億。公司運(yùn)營(yíng)規(guī)模在上市場(chǎng)房企中排得上前五名。這是中國(guó)房地產(chǎn)一艘真正的航空母艦。

　　2012年綠城確實(shí)陷入困境。高負(fù)債率是其致命傷。根據(jù)綠城2010年年報(bào)，凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%。而到了2011年中報(bào)，這一數(shù)字上升到163.2%。總借貸350億元，僅在去年上半年，綠城總利息開(kāi)支為15.52億元。盲目擴(kuò)張、高成本擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，是造成綠城今天困局的主要原因。

　　綠城迷戀于拿地王，在錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)以高昂的價(jià)格購(gòu)買了大量土地。2009年7月至10月，在短短3個(gè)月的時(shí)間里，綠城就通過(guò)公開(kāi)招拍掛和合作拿地的方式，投入達(dá)210.4億元。樓面地價(jià)都以萬(wàn)為單位。綠城被稱為2009年全中國(guó)拿地最多的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　綠城為融資也是不惜成本。綠城的信托成本在14%左右，占到所有資金來(lái)源的約20%。根據(jù)綠城中報(bào)及信托機(jī)構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資，共籌資31.5億元。2011年1-8月，又募集了25.57億元�，F(xiàn)在的綠城，已經(jīng)變成“三個(gè)打工”的代表：給政府打工(買地最多最貴)、給銀行打工(支付高額利息)、給客戶打工(項(xiàng)目基本以貼近成本價(jià)在賣)。

　　2012年的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)很明朗，那就是調(diào)控政策不放松、銀根依然收緊，房地產(chǎn)的冬季已經(jīng)開(kāi)始。

　　2012年市場(chǎng)會(huì)有三個(gè)顯著特征：1、土地價(jià)格回調(diào)，多年來(lái)強(qiáng)勁上升的勢(shì)頭將逆轉(zhuǎn)。手中握有“地王”的開(kāi)發(fā)商將一天一天感受資產(chǎn)縮水。2、市場(chǎng)維持高利率。長(zhǎng)期依賴高負(fù)債來(lái)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的房企將十分困難。3、實(shí)行“限購(gòu)”、“限貸”的城市銷售量短期難以回升。

　　北大方正創(chuàng)始人王選有句名言：對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，失敗乃成功之母;對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成功乃失敗之母。在房地產(chǎn)行業(yè)大牛市的過(guò)去10年，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于地價(jià)、樓價(jià)年年上升，敢于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)發(fā)展更快。“有量就能賺錢”，或者“好房子始終有人要”。

　　習(xí)慣了用過(guò)去成功經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)未來(lái)的開(kāi)發(fā)商們，從綠城案例里，可以重新感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”的特性。這絕非危言聳聽(tīng)。企業(yè)與人一樣，其實(shí)，生和死的距離并不遙遠(yuǎn)。

　　2012年綠城不是特例，綠城只是當(dāng)前中國(guó)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)縮影。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。其中，總負(fù)債超1.24萬(wàn)億元，。截至2011年9月30日，有8家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。如果單從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，A股至少有7家房企比綠城中國(guó)的資金鏈更為緊張。

　　廣東方言有一句：“走的快，好世界”。直接指明了開(kāi)發(fā)商當(dāng)前“破局”的方法。綠城已經(jīng)在往日成功的美夢(mèng)和追求第一的自我陶醉中醒來(lái)。“自救行動(dòng)”可以說(shuō)是迅速又果斷。用宋衛(wèi)平先生的話說(shuō)，就是，“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，命運(yùn)只有兩個(gè)字，生、死，無(wú)他。我們所能探討的，是在目前的市場(chǎng)條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”

• 1任志強(qiáng)：中國(guó)不缺地 房?jī)r(jià)不下來(lái)的原因在農(nóng)民
  
• 2“大炮”任志強(qiáng)：堅(jiān)持房?jī)r(jià)上漲 錢荒影響房?jī)r(jià)
  
• 3黨國(guó)英呼吁：取消戶籍限制 高房?jī)r(jià)農(nóng)民進(jìn)城難
  
• 4葉檀：“錢荒不慌” 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)垮塌
  
• 5梁信軍：若征收房產(chǎn)稅限購(gòu)放開(kāi) 房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲
  
• 6社科院馬光遠(yuǎn)：五月樓市高燒不退 調(diào)控應(yīng)主動(dòng)
  
• 7中國(guó)銀行宗良：土地資源應(yīng)貨幣化以促進(jìn)城鎮(zhèn)化
  
• 8內(nèi)地房企再掀赴港上市潮 大房企青睞借殼上市
  
• 9賈康：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 存量高端房為改革方向
  
• 10葉檀：現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理之難，難于上青天
  

更多>>樓盤推薦