任志強(qiáng)：降價已成為樓市的重要信號之一
2012-01-10 來源：廣州日報 編輯：狄海霞
整個樓市在跌宕起伏中走過了2011年，調(diào)控政策接連而至，無論成交量還是房價、地價均出現(xiàn)了明顯下滑，房企業(yè)績一片狼藉。2012年樓市走向依然撲朔迷離，在一次關(guān)于新年樓市走向的論壇中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為目前樓市的拐點還未出現(xiàn)，那么2012年的樓市又將走向何方?2012，樓市還有四大謎題待解。
謎題一：限購令將如何執(zhí)行?
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2011年年初開始執(zhí)行限購令的48個城市中目前只有包括北京、上海在內(nèi)的25個城市表示繼續(xù)執(zhí)行限購令，其他城市均未明確表態(tài)。但是限購令作為一項行政命令，缺乏長期可持續(xù)執(zhí)行的法律依據(jù)。而且作為地方政府而言，對于限購令的執(zhí)行積極性不高。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，只提出了要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，也并未具體涉及到限購政策執(zhí)行。在過去的2011年中，包括中山、�？诘瘸鞘芯霈F(xiàn)過放松限購的事件;同時不少城市只在一定區(qū)域內(nèi)執(zhí)行限購;還有一些城市用限價代替限購等陽奉陰違的現(xiàn)象。新年伊始，幾年前依靠房地產(chǎn)業(yè)維持財政收入的地方政府，很難快速實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，因此，在執(zhí)行限購上地方與中央的博弈會更加突出。
謎題二：房產(chǎn)稅能否落地?
2011年年初，上海、重慶開始試點房產(chǎn)稅。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%;重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。而試點效果的顯現(xiàn)需要較長時間，未來房產(chǎn)稅有望逐漸成為地方財源支柱。
房地產(chǎn)政策的調(diào)控從短期目標(biāo)來講，去泡沫是很重要的;中期來講，擴(kuò)供給很重要，達(dá)成供求相對的平衡;從長期而言，制度建設(shè)非常重要，要避免上幾輪所出現(xiàn)的報復(fù)性的價格上漲，同時避免房地產(chǎn)資產(chǎn)化的投機(jī)性趨向。加強(qiáng)制度建設(shè)是非常重要的，房產(chǎn)稅就是制度建設(shè)中間的非常重要的一環(huán)，雖然它可能不能夠起到一個根本性的作用，但是它對于遏制目前的炒房趨向是非常重要的。
謎題三：房價底部何時可見?
銷售淡季談、旺季談、不淡不旺更要談。總之，什么時候談?wù)摲績r都是焦點，而拐點之爭的劇烈更折射出2011年房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩不安。政策與市場博弈的激烈，令樓價的能見度頗低，政策的持續(xù)高壓，加上開發(fā)商超預(yù)期的抗壓能力以及復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其是高通脹的助推，使得樓市在下挫預(yù)期下，樓價的曲線表現(xiàn)出更多戲劇性的變化。
其實對于房價問題不論政府還是學(xué)者以及開發(fā)商，均以價格回到“合理區(qū)間”為房價下跌的擋箭牌，但是時至今日沒有一人給出到底什么是合理區(qū)間的概念。聶梅生認(rèn)為，房價的合理價位應(yīng)該低于GDP與人均收入的增長，高于CPI與PPI的增幅，只要在這個區(qū)間內(nèi)增長，房價便屬于合理價位。
謎題四：保障房成房價穩(wěn)定器?
2011年，1000萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內(nèi)開工建設(shè)的保障房，幾乎達(dá)到整個“十二五”建設(shè)任務(wù)的一半。根據(jù)國務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達(dá)到20%。
不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據(jù)房屋建設(shè)周期，1000萬套保障房今年進(jìn)入全面施工期，其建材、人工成本將明顯高出去年。加上新建套數(shù)，今年保障房的資金需求將創(chuàng)新高，對各方帶來嚴(yán)重壓力，融資創(chuàng)新迫在眉睫。
另外，保障房項目配套設(shè)施的供求矛盾將進(jìn)一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫(yī)院、學(xué)校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設(shè)的考核指標(biāo)。再如，2012年將有更多保障房投入供應(yīng)，分配如何確保公平成為重要課題。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立保障房申請者經(jīng)濟(jì)狀況核對的合理機(jī)制、住房保障方面的法制建設(shè)完善，堵塞漏洞。
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