謝國忠：房價(jià)下跌已成為2012年大勢所趨
2012-01-10 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 編輯：狄海霞
中國房地產(chǎn)市場的泡沫正在破裂，而這是幾乎不可能扭轉(zhuǎn)的趨勢。2011年，國內(nèi)房價(jià)的平均跌幅已接近25%。這不是國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，是經(jīng)過從地產(chǎn)中介手上獲得一手資料后分析得出的結(jié)論。這是房價(jià)下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。
2012年將進(jìn)入房價(jià)下跌的第二浪。從現(xiàn)在算起，對很多地產(chǎn)商而言，未來六個月會過得很困難。此前，在2011年的上半年，地產(chǎn)開發(fā)商將任何與他們做生意的企業(yè)，比如物流、建筑公司等，都變成了地產(chǎn)商的融資平臺。這使得地產(chǎn)商在銷售不好、銀行信貸緊張的情況下維持經(jīng)營。
現(xiàn)在，能夠借錢給地產(chǎn)商的相關(guān)行業(yè)已經(jīng)借完了。因此，政府說調(diào)控不手軟，在2012年上半年信貸依然緊張的情況下，還不起錢的地產(chǎn)開發(fā)商將會增加，而結(jié)果可能是國有化，即虧損或破產(chǎn)的地產(chǎn)商會被國有企業(yè)接手。畢竟，多數(shù)國企"不差錢"。
房地產(chǎn)調(diào)整是一個長周期事件，至少三年時(shí)間。在貨幣政策緊縮的情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商缺乏資金時(shí)，只有通過降價(jià)來回籠資金。降價(jià)會呈現(xiàn)一浪接一浪的方式。每次降下來，大家都以為是底部了，人們就去抄底，此時(shí)地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流就轉(zhuǎn)起來了。于是有一段時(shí)間就不用再降價(jià)。等這一部分人買完以后，開發(fā)商又缺錢時(shí)，則再啟動降價(jià)，因?yàn)橄乱徊ㄙI房的是收入更低、儲蓄更少的人了。
長期來看，很多地產(chǎn)開發(fā)商撐不下去。銷售量下降，說明以現(xiàn)在這個價(jià)位，房子不好賣。而目前正在建設(shè)中的房產(chǎn)建筑面積為46億平方米，其中住宅面積占33億平方米。如此龐大的超額庫存量，讓房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)最敏感的是貨幣周期，當(dāng)貨幣政策沒有明顯放松時(shí)，房價(jià)還會持續(xù)下跌。房租回報(bào)率一直那么低，說明大家對房價(jià)有升值的預(yù)期，期待通過房價(jià)上升來獲利，而不是靠收房租賺錢。但貨幣政策收緊，這種預(yù)期就得不到滿足。
目前的貨幣政策應(yīng)該還要維持兩年或更長一段時(shí)間。盡管國內(nèi)通脹形勢短線有放緩的趨勢，但控制通脹依然是一個長期的任務(wù)。較長時(shí)間以來，房地產(chǎn)被視為抗通脹的保值投資品，導(dǎo)致房地產(chǎn)備受追捧。因此，2012年貨幣政策應(yīng)當(dāng)依然繼續(xù)收緊，以壓抑通脹的預(yù)期，打擊房地產(chǎn)泡沫。不過，央行會通過下調(diào)存款準(zhǔn)備金率來對沖熱錢外流--導(dǎo)致熱錢外流的原因主要是美元上漲和國內(nèi)房價(jià)下跌。
房地產(chǎn)市場調(diào)整是中國經(jīng)濟(jì)重新找回平衡的必要前提。在房價(jià)下跌的過程中，財(cái)富將從政府向居民轉(zhuǎn)移，為未來十年實(shí)現(xiàn)內(nèi)需拉動的增長打下基礎(chǔ)。房價(jià)下跌的第三浪將在2014年結(jié)束。屆時(shí)，相比2011年初，房價(jià)平均下跌了50%。其中，北京、上海等千萬人口的大都市，可能房價(jià)還會堅(jiān)挺些，但二三線城市的房價(jià)會跌得更多些。
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