朱平：調(diào)整房價將經(jīng)歷三大不同臺階考驗
2012-01-09 來源：朱平博客 編輯：喬銘
中國房地產(chǎn)在過去十年間奪盡了眼球，在房價的不斷上漲中，政府終于出手調(diào)控，大多數(shù)人預(yù)期2012年就算不是拐點，也應(yīng)該是一個時代的終點，因為中國每年建設(shè)的新房已超過1200萬套，而中國每年新增人口才1600萬人，總?cè)丝诓畈欢?4億，簡單地記算，將來一定有一天，每年的房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模會比現(xiàn)在還要小的。但是房價呢?
按照經(jīng)濟學(xué)原因，價格是由供求雙方共同決定的。但實際情況會復(fù)雜許多，房屋供求雙方的均衡價格其碼有三種：一是泡沫房價，房屋主要不是自住，而是用于投資或投機。在財富分配不均時，比如現(xiàn)在的中國，有錢人買了大量不用于自住的房子，只要這些人的錢還夠，這些人還相信房價仍然上漲，這種定價就會維持。
但這種幻象會自我加強，所以最后必然會破滅，在日本、香港都是曾有這種經(jīng)歷。這是中國政府出人意料強硬調(diào)控的主要原因，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市值占GDP比總是2.9，美國和日本破滅時分別是3.16和4.65，但日本房地產(chǎn)破滅后，差不多跌了一半多，所以中國的比重已處于危險之中。
但遺憾的是就算房價下跌到老百姓能買得起，老百姓也未必幸福，因為第二種均衡定價叫拍賣式定價，老百姓正是以一輩子的幸福為代價，換得一套住房，這種房價會按個人資產(chǎn)的多少，從高往低拍賣，所以大城市最好地段的商品房一般都不會降價，因為這些房一段都是拍賣式定價，最有錢的人會占據(jù)這些資源。經(jīng)驗上，拍賣式定價下房價一般是居民收入的十倍，象香港或東京之類。
如果以中國居民五萬元一年的收入記算，房價在五十萬一套，這應(yīng)該是中國二線城市的低房價了。實際上老百姓多付的房價相當(dāng)于交了稅，要么養(yǎng)了一些不干活的房東，要么給了政府。這種定價的結(jié)果會讓年輕人很沮喪，低出生率是一個合乎情理的結(jié)局，從而倒至人口負增長，這最終會影響一國的競爭力。
最低的均衡房價是房屋的成本加合理利潤，現(xiàn)在歐美大部分城市處于這種價格之中，房價收入比會低至3倍，當(dāng)然這與發(fā)達國家人均GDP比較高有關(guān)，中國人均GDP只有十分之一，即使現(xiàn)在按成本定價，也會比較高。所以中國解決住房問題的一個關(guān)鍵因素是提高勞動生產(chǎn)力，只有人均GDP大幅提高，中國人才可能進入一個極低房價收入比的時代。而這正是目前經(jīng)濟中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的根本目的。
所以，如果中國房地產(chǎn)調(diào)控成功，那么中國的房價應(yīng)該可能從現(xiàn)在的泡沫式房價降至拍賣式價格。對于超級城市的人來說，很可能永遠都得只會停留在這種價格水平。這對中國人來說還是很貴。但如果中國經(jīng)濟能夠沖破中等收入陷進，那么也許大部分地方的房價能降到第三種成本定價的水平。
這就需要中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，如果中國的勞動生產(chǎn)率不能大幅提高，那么大部分中國人會永遠覺得房價太貴，也很難會有閑暇和閑錢來享受體育，
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