從前三季度情況來看,2011年樓市經(jīng)歷著前所未有的考驗。隨著調控步伐的推進,從上市房企的季報、中報及其披露的各項數(shù)據(jù)來看,上市房企從年初明確表示“不差錢”,到年中紛紛表態(tài)要“布局二、三線城市”,再到9月、10月業(yè)績紛紛出現(xiàn)下滑、庫存創(chuàng)下天量新高,走出了一段明顯的下行曲線。目前,上海商品住宅庫存已超過997萬平方米,若按照2011年前10月住宅月均60萬平方米的消化速度,目前這些余量則需要將近17個月才能消化完畢。
這些庫存已成為開發(fā)商的巨大負擔,銷售回款無力使得房企的資金窘境更為突出。過去,高負債經(jīng)營模式令房企在行業(yè)的高速發(fā)展中占得先機,如今,樓市頻繁出臺調控政策,房地產(chǎn)越來越難做的呼聲與日俱增。數(shù)據(jù)顯示,剛剛過去的第三季度中,146家上市房企共計實現(xiàn)營業(yè)總收入866.3億元,同比下滑22%。從凈利潤指標看,146家上市房企共計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元,同比下滑了25.5%。
前三季度,118家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為63.58%,成為自2009年以來的新高點,且呈現(xiàn)出繼續(xù)上升的態(tài)勢。從企業(yè)數(shù)量上來看,資產(chǎn)負債率超過70%的上市房企增多趨勢明顯。2011年三季度,118家上市房企中資產(chǎn)負債率超過70%的共48家,占比約40.7%,超過國際常規(guī)標準50%的更是高達80%以上。越來越多的上市房企資產(chǎn)負債率進入到過高的區(qū)間,資金問題愈發(fā)凸顯。
高庫存壓身、銷售回款無力、資金短缺、高負債率已成為目前多數(shù)房企的特征,至少有三成的房企目前處境已岌岌可危,不少資金缺口較大但實力不濟的中型開發(fā)商將第一批倒下。高位庫存不僅使巨額資金喪失流動收益,還將搶占明年新項目的銷售空間,使同區(qū)域同質化項目的增多,加劇來自于房企內部的銷售競爭。我認為,處于困境的開發(fā)商目前或許還暫時不會倒閉,但卻極有可能通過換、賣股權的方式,斷臂求生。雖然目前開始陷入困境的開發(fā)商正在增多,但國家調控的決心卻未改變。
在房價方面,我依然堅持“2012年房價的漲幅或跌幅在15%都屬正常”的觀點。外環(huán)區(qū)域的剛需類產(chǎn)品仍然將保持良性的發(fā)展態(tài)勢,也將成為市場成交主力。中低價位的剛需房在今年十二月中旬至明年一月末會有一波微跌,但因需求旺盛,交易量會有所上升。內環(huán)內產(chǎn)品由于拿地價較高、地段稀缺等因素,價格將保持平穩(wěn)。從目前來看,下半年內環(huán)以內房產(chǎn)將保持現(xiàn)有價位,而內環(huán)外房價將有小幅下調,將成為2012年房價主要態(tài)勢,大漲與大跌都不可能出現(xiàn)。
對于未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的總態(tài)勢,我的觀點是:短期盤整,長期看好,市場將更規(guī)范更細分;暴利不再,開發(fā)企業(yè)更專業(yè)、更壟斷;投機客將被完全擠出市場。同時,在城市化的不斷進程下,人口紅利將奠定中國未來10年房地產(chǎn)行業(yè)的市場空間。
上一篇:余豐慧:調控是樓市的心弦必須繃緊才行
下一篇:聶梅生:近期全國房價普遍看漲下跌遇阻