王玨林：調(diào)控合力即將形成有效市場(chǎng)機(jī)制
2012-01-05 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：宋羽欣
2011年尤其是“十一五”以后，大家感到對(duì)市場(chǎng)的壓力都比較大，尤其是最近的一些信息，比較多的反映的都是為市場(chǎng)擔(dān)憂。用幾句話概況一下，比較多的信息是一個(gè)是房?jī)r(jià)降，第二個(gè)是市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，第三個(gè)是有的企業(yè)面對(duì)破產(chǎn)了，第四個(gè)購(gòu)房者開始鬧事了。用這四句話概況成一句話就是大家心慌了，不知道怎么辦了。
到底2011年的市場(chǎng)情況如何，下面我簡(jiǎn)單介紹2011年1到10月份銷售量是達(dá)到了8.96億平方米，這是什么水平?大家可以看一下PPT，已經(jīng)超過了2007、2008年的全年。也就是接近2009年的全年�？梢赃@樣說，還有一個(gè)月的時(shí)間我國(guó)商品房的銷量一定會(huì)超過2009年的水平。
看一下投資，1到10月份我們房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)29.9%，到年底可能略有下降，因?yàn)檫@幾年環(huán)比在下行，29%左右應(yīng)該是低于2010年的33.2%，高于我們前些年的水平，也高于前五年平均水平，也就是24.46%，應(yīng)該說這方面也是不錯(cuò)的。我們?cè)倏匆幌挛覀兊姆績(jī)r(jià)，9月份的房?jī)r(jià)，分兩頭。分兩頭的原因是什么?
一線城市的房?jī)r(jià)是穩(wěn)中有下，二線城市增長(zhǎng)放緩。我們看9月份的情況，相對(duì)下降一點(diǎn)。排在前面的主要是二三線城市，同比增長(zhǎng)5.8%。1到11月份的銷售情況，第一個(gè)是上海，下降41.1%，第二個(gè)是北京下降31.1%，上漲比較大的省是河北，上漲49.9%，內(nèi)蒙古上漲32.7%。從地區(qū)看，東部地區(qū)同比增長(zhǎng)25.5%，西部地區(qū)同比增長(zhǎng)11.1%，所以現(xiàn)在增長(zhǎng)集中在東部和西部比較多，東部增長(zhǎng)比較少一些。直轄市下降的有8個(gè)，還有23個(gè)在增長(zhǎng)。
2011年的市場(chǎng)還是一個(gè)非常不錯(cuò)的市場(chǎng)，但是地區(qū)差異比較大。從幾個(gè)方面概況一下：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸。什么叫理性回歸?去年和前年的市場(chǎng)非常不理性。大家都知道，你們也有這個(gè)感覺，家居行業(yè)的各位可以感覺到2010年前年家居產(chǎn)品賣得非常火。第二個(gè)是房?jī)r(jià)、低價(jià)趨于穩(wěn)定。我們重點(diǎn)應(yīng)該是調(diào)房?jī)r(jià)，穩(wěn)市場(chǎng)。這個(gè)房?jī)r(jià)今年看來調(diào)整的效果也非常好，最起碼房?jī)r(jià)的漲幅在放緩，甚至有一些區(qū)域還在下降。
低價(jià)發(fā)生了極大的變化，受市場(chǎng)的影響，或者是我們的方式發(fā)生了變化，可以說現(xiàn)在地價(jià)是區(qū)域穩(wěn)定的狀態(tài)。第三個(gè)是調(diào)控政策在各地的反映差異明顯。我們現(xiàn)在反應(yīng)比較大的是一線城市和沿海城市或者是重點(diǎn)旅游城市。為什么反應(yīng)這么大?主要是這一部分投資比例過大。所以國(guó)家政策主要調(diào)整是投資性的，這樣的話影響就比較大一些。第四個(gè)方面是房地產(chǎn)企業(yè)信心還在。
可能大家都看了，有不同的人主要是缺少信心，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)接近8萬家，在2008年以前才5萬多家，這兩三年長(zhǎng)了漲了這么多，這就明確表示我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)信心還有的。投資的熱情還很高。第五點(diǎn)是保障任務(wù)基本完成。所以概況就是這樣，2011年的市場(chǎng)應(yīng)該是相當(dāng)于2009年的市場(chǎng)，略有超出。但整個(gè)形勢(shì)還是不錯(cuò)的。
第二方面，對(duì)市場(chǎng)影響較大的政策。為什么2011年的市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的變化?大家回頭看一下2008年，2008年的市場(chǎng)出現(xiàn)變化，低迷是因?yàn)榇蟓h(huán)境發(fā)生變化，出現(xiàn)了金融危機(jī)，今年市場(chǎng)發(fā)生了變化主要是我們主動(dòng)調(diào)整，政策上的調(diào)整。它受到外部的環(huán)境干擾不是太大，就因?yàn)?010年和前年火爆的市場(chǎng)對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)，促成了社會(huì)的不和諧，所以要調(diào)整成穩(wěn)定和發(fā)展的局面。
第二個(gè)方面為什么一直在調(diào)整，大家都記得從2008從對(duì)長(zhǎng)三角調(diào)整到2011年已經(jīng)是第六個(gè)年頭了，以前效果不明顯，現(xiàn)在為什么明顯了?以前我們是單地作戰(zhàn)，政策不少，效果不佳。2011年我們是合力。中央和地方保持一致，大家都對(duì)這個(gè)市場(chǎng)做調(diào)控，第二個(gè)部門形成合力。多部門形成合作才能管理好這個(gè)市場(chǎng)。第三個(gè)是政策的組合拳非常有力。這三個(gè)合力才使得我們這個(gè)政策有這么好的效果。
簡(jiǎn)單說一下，第一個(gè)肯定是政府出臺(tái)的政策，都是行政行為，這也是我們當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展階段和我們整個(gè)管理方式還沒有達(dá)到一定和市場(chǎng)相吻合所必須采取的手段，這說明我們的市場(chǎng)不成熟，發(fā)展得還不全面。有一點(diǎn)要說清楚就是，如果我們市場(chǎng)發(fā)展到成熟后，用行政手段管理市場(chǎng)一定是不行的，用行政辦法管市場(chǎng)也是管不了。
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