易憲容：房地產(chǎn)市場不能以賺錢為主前提
2011-12-31 來源：上海證券報 編輯：狄海霞
可以說，近十年來國內(nèi)房價快速上漲的根本動力就在于住房的賺錢效應。如果不對住房賺錢效應采取真正傷筋動骨的政策來遏制，那么這些房地產(chǎn)政策要達到目的是不可能的。從人類文明社會出現(xiàn)以來，無論是市場經(jīng)濟國家還是計劃經(jīng)濟國家，無論是經(jīng)濟發(fā)達國家還是經(jīng)濟落后國家，沒有哪個國家的住房政策會保護少數(shù)人利用公有土地資源通過住房投機炒作來牟取暴利的。
當住房成了極少數(shù)人賺錢牟取暴利的工具時，全國絕大多數(shù)人的利益被掠奪與損害，并產(chǎn)生了諸多社會矛盾與利益沖突。如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不從這樣的根本問題上入手，堅決去除住房投機炒作的賺錢效應，仍然堅持住房市場的工具性，那么生產(chǎn)的住房越多，整個經(jīng)濟與社會所面臨的矛盾與問題則越多。無論是增加保障性住房的生產(chǎn)，還是增加土地供給擴大商品住房供應，最后結(jié)果都不外乎是更多的人進入住房市場逐利。
在只要持有住房就有利可圖的情況下，無論是商品住房還是保障性住房，投機者又怎能不千方百計逐利?特別是這種住房賺錢效應隨房價飆升在進一步強化與擴展時，如果政府住房宏觀調(diào)控政策不從這個要害之處入手，僅是采取限購、限價、市場管理等措施，那么住房投機逐利者更會無所不在。
這主要表現(xiàn)為兩個方面，一方面，雖然早幾年一線城市快速飆升的房價不再快速上漲，但就全國范圍來看，房價漲勢并沒有改變。國家統(tǒng)計局前天發(fā)布的“6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，絕大多數(shù)城市新建商品住宅價格(不含保障性住房)6月同比繼續(xù)上升，二三線城市領(lǐng)跑房價，僅杭州、三亞和南充三個城市下降，降幅分別為0.7%、2.0%和0.9%。
這里就有幾個問題，一是經(jīng)過2009年至2010年房價快速飆升，不少地方的房價基數(shù)早就成倍飆升了，現(xiàn)在仍在上漲，說明房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹;二是盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場的要素非市場化及住房商品的市場化畸形市場，但房價仍然是市場得以發(fā)展的根本動力。如果房價沒有變動，那么這個市場的宏觀調(diào)控效果就要大打折扣。
另一方面，房地產(chǎn)泡沫延伸的范圍越來越廣，影響的深度越來越深。經(jīng)過兩三年的時間，一線城市房地產(chǎn)泡沫的示范已遍及全國。因為已將絕大多數(shù)中低收入民眾完全排除在房地產(chǎn)市場之外，各地的住房空置率高得驚人。請注意，這里所說的住房空置率不僅指沒有銷售出去的住房，還包括大量投機炒作者手中持有的住房。
我最近到了不少二三線城市，看到有些小區(qū)已經(jīng)入市六七年了，可入住率尚不及一半。這種情況不僅說明房地產(chǎn)泡沫巨大、房地產(chǎn)泡沫破滅的金融風險很高，而且造成了整個社會資源的嚴重浪費。就說“住房剛性需求”吧，居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會的天賦人權(quán)，每個人都必須有基本的居住條件保證。但這是國家的職責。如果住房作為商品需要用貨幣來購買時，特別是當房價高得讓絕大多數(shù)人都無力承受時，這種居住的天賦人權(quán)是無法通過市場來完成的。
那么，被市場認為是史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為何所起作用還不明顯?有人認為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之所以效果不彰，就在于所謂的“住房剛性需求”，房價再高也得有房住，傾家蕩產(chǎn)也得買房。也有人說，房價過高是地方政府土地財政過度，是政府與住房相關(guān)的稅收收得過多;也有人說是房地產(chǎn)開發(fā)商對暴利的貪婪等。在筆者看來，諸如此類推動房價上漲的因素都是表象，不是原因。
也就是說，當房價高到絕大多數(shù)人沒有支付能力購買時，這種基本的住房需求早就遠遠地拋離出了住房市場。而進入住房市場的只能是那些可利用過高的銀行杠桿投機炒作者。如果房價過高，房地產(chǎn)泡沫巨大，整個住房市場都是利用過高的銀行杠桿的投機炒作者，那么當信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠遠高于融資成本、投機炒作成本低時，這些住房的投機炒作需求是無限的。
當前住房價格過高，也不在于地方政府土地財政及住房稅收在住房價格中的比重多高。因為，一則如果房價是成本定價，那么房地產(chǎn)就算有暴利，房價也不會推得如此之高;二是無論是住房成本定價，還是住房暴利獲得，其利益實現(xiàn)都得通過最終商品來實現(xiàn)。為何住房價格能越飆越高?根本上就在于此時住房是投資產(chǎn)品而不再是消費品。
消費產(chǎn)品的價格能在有限的供求關(guān)系變化中形成，但投資產(chǎn)品的價格則完全由市場預期來決定。在樓市，這種市場預期又源自住房投資者對住房政策的理解。因此，地方土地財政及住房稅收在住房價格中比重再高，假如不能通過住房商品售出，這些收益都是無法實現(xiàn)的。而改變住房屬性或讓住房成為投機炒作工具、賺錢工具后，企業(yè)的暴利、地方政府的土地財政收入增長才有可能。
總之，要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場得到根本上的調(diào)整，擠出房地產(chǎn)泡沫，政府就得利用成熟市場行之有效的經(jīng)濟手段(如信貸及稅收)堅決去除住房市場賺錢效應，去除住房市場的宏觀工具性，堅決、全面、嚴厲地打擊住房投機炒作，并讓這些住房投機炒作血本無歸。這才是當前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突破困境的關(guān)鍵所在。政府希望通過增加住房供給來解決這種住房的需求，只能如擔沙填海。
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