陳寶存：二三線城市集體浮躁樓市難回暖
2011-12-31 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘
家統(tǒng)計局資料顯示：6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但房價漲幅居前的，包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等城市均為二、三線城市，已經(jīng)取代北上廣深成為領(lǐng)漲主力。
那么隨之，7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，當(dāng)前部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。會議提出，要繼續(xù)嚴(yán)格實施住房限購措施，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。這是中央政府首次提出二三線城市有必要時也必須實行“限購令”。
市場傳出的廊坊限價令在我看來，是主動限價以避免限購的嘗試，當(dāng)然最終是廊坊方面的辟謠，但是廊坊香河兩地限價本身就是主動之舉。只是，限價令還是漲價令，原因在于二三線城市的地價是補漲的過程。
據(jù)國土資源部公布的二季度全國主要城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合地價環(huán)比漲幅前十位中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二、三線城市榜上有名，綜合地價同比漲幅超過20%的城市昆明、深圳、石家莊、南寧，除深圳外，大部分為二、三線城市。
與唐山石家莊兩強市相比，廊坊市場的三年大變樣起步較晚，拆遷安置補償條件向石家莊與唐山看齊的時間也較晚，這樣一來，廊坊的城市拆遷工作走在兩個強市后面，但是，信息的公開，廊坊的拆遷標(biāo)準(zhǔn)變化導(dǎo)致廊坊的土地出讓價格，自09年的150萬，上漲近一倍，基準(zhǔn)出讓價達到了每畝300萬以上。
自04年土地招拍掛政策嚴(yán)格執(zhí)行以來，地價、房價漲幅的互相推進，成為樓市發(fā)展的規(guī)律。到底誰是雞，誰是蛋?先有雞還是先有蛋?已經(jīng)不是考證的事了。而事實上，推高的地價主要原因不是所謂的地方政府土地財政，而是拆遷安置補償與一級開發(fā)成本的高昂。組成出讓用地的底價主要是征地與拆遷安置補償，加一級開發(fā)至7通一平的成本。上述成本的增長一直是飛速的，尤其是拆遷安置補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)增長。
房地產(chǎn)市場化改革之初的土地征用與現(xiàn)下已經(jīng)完全不是一回事。1998年仍舊是土地國有化加農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)三十年的概念，1978年開始的土地承包經(jīng)營權(quán)實踐，至1998年已經(jīng)承包20年。當(dāng)時的土地征用可以理解成0地價，只是地上建筑物與青苗補償。不論土地招拍掛制度自04年之后的執(zhí)行是否合理，但是事實擺在我們面前，那就是出讓土地自05年開始的屢創(chuàng)天價。
數(shù)據(jù)顯示：2000—2010年，我國70個大中城市房價累計上漲了76.8%，其中商品住宅價格累計上漲了86%，二手房住宅價格累計上漲了96%，但同期我國70個大中城市地價累計上漲了123%，其中住宅用地價格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實施之后。
那么，現(xiàn)行的宏調(diào)手段，在限購與限價，加信貸緊縮，只有一個效果：土地供應(yīng)受銷售與信貸影響，開發(fā)企業(yè)選擇對出讓土地的不追捧，同時影響到地方土地儲備的短暫停滯。也影響到保障房建設(shè)土地供應(yīng)。應(yīng)該說，這種政策最終是多輸?shù)木置妗?/p>
遏制房價的前提，必須是對土地價格的抑制。但是我們能感覺到的是，遏制土地出讓，實際影響最大的還是土地供應(yīng)量。這也是北京這樣的一線城市，上半年的土地供應(yīng)量急劇下降，北京上半年住宅用地供應(yīng)只完成全年的15%。這種局面，分別再05、06、08年出現(xiàn)過。隨之而來的是07年已經(jīng)09到11年上半年的房價漲幅激增。
如此局面一定不能出現(xiàn)在二三線城市，否則，今年的限購限貸限價令，可以理解成是促銷令，也是房租的推漲令。理性調(diào)控，以市場手段長期解決目前的房價問題，需要的是集體智慧，而不是集體的狂躁。
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