許子枋：堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲值得仔細(xì)揣摩
2011-12-23 來(lái)源：許子枋博客 編輯：狄海霞
目前，無(wú)論國(guó)際國(guó)內(nèi)并沒(méi)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，一些學(xué)者結(jié)合國(guó)際上通用的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在比較了國(guó)際上相關(guān)國(guó)家的一些評(píng)價(jià)方法和房?jī)r(jià)的歷史軌跡之后，得出了數(shù)個(gè)相對(duì)有一定價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn).其中最有價(jià)值的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是：房?jī)r(jià)收入比。它是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上，一套家庭平均居住面積與年均收入之比。依據(jù)這個(gè)比值是否處在一定的合理區(qū)間，來(lái)判定房地產(chǎn)的泡沫程度。
2011年12月12日-14日，在北京召開了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，全面分析了當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，深刻闡述明年和今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作必須把握好的重大問(wèn)題，明確提出明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求、大政方針、主要任務(wù)。
會(huì)議要求把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，著力加強(qiáng)自主創(chuàng)新和節(jié)能減排，著力深化改革開放，著力保障和改善民生，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，以經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的優(yōu)異成績(jī)迎接黨的十八大勝利召開。
有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”怎么樣理解促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸到合理水平?決定后調(diào)控時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度和思路。
所謂房?jī)r(jià)合理回歸，粗看似乎意味著要把房?jī)r(jià)降下來(lái)，但實(shí)際上并不完全表示這個(gè)意思。仔細(xì)考量，“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”意味著促進(jìn)房?jī)r(jià)向房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有的基準(zhǔn)價(jià)值回歸，其內(nèi)涵兩層意思：泡沫程度高的城市的房?jī)r(jià)肯定要使其降下來(lái)，向其基準(zhǔn)價(jià)值軸回落;沒(méi)有泡沫的城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)可以適當(dāng)溫和上漲，房?jī)r(jià)要體現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入增長(zhǎng)的同步，這兩個(gè)方向都是房?jī)r(jià)的合理回歸。
中國(guó)國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹15日在廣州舉行的“觀點(diǎn)2011年度論壇”上表示，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，就是要繼續(xù)抑制投機(jī)行為，滿足正常自住的住房需求。在“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”上，并不是簡(jiǎn)單的要使房?jī)r(jià)下降。我認(rèn)為秦虹的觀點(diǎn)值得采信，采信的理由既基于她的特殊身份，也基于她的專業(yè)深度與戰(zhàn)略視野。
在中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的前提下，已經(jīng)逐步顯現(xiàn)的政策效果還會(huì)繼續(xù)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)延續(xù)慣性下行的趨勢(shì)。泡沫程度大的城市的房?jī)r(jià)合理下行回歸，這是肯定的。但從全國(guó)范圍看，欠發(fā)達(dá)地區(qū)以及眾多的不發(fā)達(dá)的三四線城市，隨著城鎮(zhèn)化程度繼續(xù)推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和居民收入提高等因素的作用，房?jī)r(jià)仍有合理上行空間。
其次，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的表述，我認(rèn)為其內(nèi)涵了中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)政策的走勢(shì)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，2012年調(diào)控的主基調(diào)預(yù)計(jì)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，會(huì)延續(xù)2011年的調(diào)控政策。2012年的調(diào)控政策的一個(gè)最大特征可能是時(shí)點(diǎn)預(yù)調(diào)、區(qū)域微調(diào)，信貸政策是差別化扶控，充分利用市場(chǎng)手段而非行政手段。
因采用房地產(chǎn)政策的區(qū)域微調(diào)和房地產(chǎn)信貸政策的差別化扶控，既能促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸到其合理的價(jià)值內(nèi)核和民生內(nèi)核基準(zhǔn)線，讓房?jī)r(jià)水平維持在社會(huì)大眾可承受的范圍內(nèi)，促進(jìn)房?jī)r(jià)收入比越來(lái)越合理，同時(shí)又讓房?jī)r(jià)的變化幅度(部分區(qū)域的房?jī)r(jià)溫和上漲)有利于平衡社會(huì)各方(政府、企業(yè)、銀行、民眾等)的利益關(guān)系，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的漸進(jìn)式調(diào)整，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟著陸。
“房?jī)r(jià)合理回歸”本身就是對(duì)調(diào)控后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域性分化、結(jié)構(gòu)性分化的一種異常準(zhǔn)確的引導(dǎo)和描述。其三，在中國(guó)新的替代性經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)完全樹立起來(lái)之前，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱地位暫時(shí)還不可能被完全取代。但未來(lái)樓市調(diào)控預(yù)期已經(jīng)明確，中國(guó)房企不應(yīng)再抱有短期內(nèi)調(diào)控會(huì)有所放松的僥幸心理。中國(guó)房企應(yīng)該立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，不要在短期內(nèi)惡性透支未來(lái)發(fā)展空間。
政府將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由政策刺激向自主增長(zhǎng)有序轉(zhuǎn)變，以使國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，今后的中國(guó)房企發(fā)展很重要的關(guān)鍵就是明確政策預(yù)期，走結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之路，今后的中國(guó)房地產(chǎn)管理部門的首要職責(zé)，就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。
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