哈繼銘：推遲限購(gòu)令能挾制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　高盛集團(tuán)中國(guó)投資管理部副主席兼首席投資策略師哈繼銘12月17日在復(fù)旦大學(xué)“2012中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)展望與預(yù)測(cè)”高峰論壇上表示，短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)比較悲觀，“但是在基本面需求推動(dòng)下，政府也不可能永遠(yuǎn)用一些不太市場(chǎng)化的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，相信未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格需求還會(huì)進(jìn)一步得以釋放。”

　　哈繼銘認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上是受到了中國(guó)奇特人口結(jié)構(gòu)的推動(dòng)。“上世紀(jì)50-60年代，中國(guó)開始出現(xiàn)嬰兒潮，等這波人繁衍下一代的時(shí)候政府開始計(jì)劃生育了，所以造成過(guò)去的10-20年，社會(huì)中有能力、需要買房子的人特別多，因?yàn)樗麄兡挲g處在40-60歲，有經(jīng)濟(jì)能力也有購(gòu)房需求，他們是中國(guó)社會(huì)當(dāng)中占比最高、最大的一個(gè)群體。”

　　哈繼銘將這些人稱為“主要儲(chǔ)蓄者”，主要儲(chǔ)蓄者的比例在過(guò)去20-30年一直在上升，推動(dòng)了中國(guó)的房地產(chǎn)。此前的嬰兒潮以及嬰兒潮的下一代在一起購(gòu)買房子，政策很難阻擋這種需求，用限購(gòu)令只能推遲，但沒(méi)有辦法遏制這種需求未來(lái)的釋放。

　　“所以我想現(xiàn)在有很多人都在躍躍欲試，房地產(chǎn)是不是可以抄底了?我覺(jué)得目前來(lái)看還太早。外部環(huán)境對(duì)中國(guó)沖擊越大，中國(guó)自己放松政策的可能性就越高。這種沖擊最強(qiáng)的時(shí)刻尚未到來(lái)，也許到了明年上半年我們會(huì)看到這個(gè)時(shí)刻的到來(lái)。”哈繼銘說(shuō)。 哈繼銘指出，自己一直堅(jiān)信2006年時(shí)所作的關(guān)于中國(guó)人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)影響的結(jié)論，就是2015年之后中國(guó)房?jī)r(jià)將面臨結(jié)構(gòu)性的下降壓力。“第二次跌下來(lái)之后不會(huì)再漲了。”

　　哈繼銘稱，在高生育期間，國(guó)家的人口是呈左三角形，嬰兒多，中年人和老年人少，儲(chǔ)蓄率低，勞動(dòng)力不足，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)慢。但這種情況在20年后就發(fā)生了本質(zhì)性的變化，左三角形變成了橢圓形，青壯年多，老人和嬰兒少，這種人口結(jié)構(gòu)下人口紅利非常強(qiáng)勁，儲(chǔ)蓄率高，資金價(jià)格低廉。但這個(gè)橢圓形的人口結(jié)構(gòu)會(huì)演變成右三角形，老年人多，中年人少，嬰兒更少。

　　“那樣的人口結(jié)構(gòu)，老年人為什么還要買房子?非但不買房，他們還會(huì)賣房，中年時(shí)買房的目的就是老年套現(xiàn)，但是那個(gè)時(shí)候賣出去接盤的是中年人，人數(shù)比他們少一半，怎么接?”哈繼銘說(shuō)。

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