陳寶存：二三線城市房價(jià)有極度上漲之意
2011-12-21 來源：河北青年報(bào) 編輯：宋羽欣
當(dāng)前部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。會議提出，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購措施，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。這是中央政府首次提出二三線城市有必要時(shí)也必須實(shí)行“限購令”。
市場傳出的廊坊限價(jià)令在我看來，是主動限價(jià)以避免限購的嘗試，當(dāng)然最終是廊坊方面的辟謠，但是廊坊香河兩地限價(jià)本身就是主動之舉。只是，限價(jià)令還是漲價(jià)令，原因在于二三線城市的地價(jià)是補(bǔ)漲的過程。
據(jù)國土資源部公布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二、三線城市榜上有名，綜合地價(jià)同比漲幅超過20%的城市昆明、深圳、石家莊、南寧，除深圳外，大部分為二、三線城市。
與唐山石家莊兩強(qiáng)市相比，廊坊市場的三年大變樣起步較晚，拆遷安置補(bǔ)償條件向石家莊與唐山看齊的時(shí)間也較晚，這樣一來，廊坊的城市拆遷工作走在兩個(gè)強(qiáng)市后面，但是，信息的公開，廊坊的拆遷標(biāo)準(zhǔn)變化導(dǎo)致廊坊的土地出讓價(jià)格，自09年的150萬，上漲近一倍，基準(zhǔn)出讓價(jià)達(dá)到了每畝300萬以上。
自04年土地招拍掛政策嚴(yán)格執(zhí)行以來，地價(jià)、房價(jià)漲幅的互相推進(jìn)，成為樓市發(fā)展的規(guī)律。到底誰是雞，誰是蛋?先有雞還是先有蛋?已經(jīng)不是考證的事了。而事實(shí)上，推高的地價(jià)主要原因不是所謂的地方政府土地財(cái)政，而是拆遷安置補(bǔ)償與一級開發(fā)成本的高昂。組成出讓用地的底價(jià)主要是征地與拆遷安置補(bǔ)償，加一級開發(fā)至7通一平的成本。上述成本的增長一直是飛速的，尤其是拆遷安置補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)增長。
房地產(chǎn)市場化改革之初的土地征用與現(xiàn)下已經(jīng)完全不是一回事。1998年仍舊是土地國有化加農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)三十年的概念，1978年開始的土地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)踐，至1998年已經(jīng)承包20年。當(dāng)時(shí)的土地征用可以理解成0地價(jià)，只是地上建筑物與青苗補(bǔ)償。不論土地招拍掛制度自04年之后的執(zhí)行是否合理，但是事實(shí)擺在我們面前，那就是出讓土地自05年開始的屢創(chuàng)天價(jià)。
數(shù)據(jù)顯示：2000—2010年，我國70個(gè)大中城市房價(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%，但同期我國70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。
那么，現(xiàn)行的宏調(diào)手段，在限購與限價(jià)，加信貸緊縮，只有一個(gè)效果：土地供應(yīng)受銷售與信貸影響，開發(fā)企業(yè)選擇對出讓土地的不追捧，同時(shí)影響到地方土地儲備的短暫停滯。也影響到保障房建設(shè)土地供應(yīng)。應(yīng)該說，這種政策最終是多輸?shù)木置妗?/p>
遏制房價(jià)的前提，必須是對土地價(jià)格的抑制。但是我們能感覺到的是，遏制土地出讓，實(shí)際影響最大的還是土地供應(yīng)量。這也是北京這樣的一線城市，上半年的土地供應(yīng)量急劇下降，北京上半年住宅用地供應(yīng)只完成全年的15%。這種局面，分別再05、06、08年出現(xiàn)過。隨之而來的是07年已經(jīng)09到11年上半年的房價(jià)漲幅激增。
如此局面一定不能出現(xiàn)在二三線城市，否則，2011年的限購限貸限價(jià)令，可以理解成是促銷令，也是房租的推漲令。理性調(diào)控，以市場手段長期解決目前的房價(jià)問題，需要的是集體智慧，而不是集體的狂躁。
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