楊紅旭：全國(guó)樓市調(diào)控蔓延至三四線城市

　　10月全國(guó)房?jī)r(jià)正式出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)以來(lái)，不僅一二線城市入冬，連上半年房?jī)r(jià)明顯上漲的三四線城市，好像也撐不住了。季節(jié)一旦入冬，氣溫就會(huì)快速下降;樓市一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，就會(huì)全面蔓延。

　　中國(guó)指數(shù)研究院28日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月21日至27日監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30個(gè)城市的樓市成交量同比下降，7個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比降80%，汕頭、天津降近60%，而北京市場(chǎng)成交量卻出現(xiàn)小幅回升。周度數(shù)據(jù)的時(shí)間跨度偏小，不能精確反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，但還是能折射出近期部分二三線城市成交量快速下滑的事實(shí)。

　　樓市調(diào)整具有明顯的區(qū)域次序特征。2010年，一線城市成交量就已出現(xiàn)大幅下滑，而多數(shù)二三線城市卻大幅增長(zhǎng)。今年以來(lái)，一線城市成交量一直保持低迷態(tài)勢(shì)，而多數(shù)二三線城市直至八九月后，才出現(xiàn)成交顯著下滑的情況。從市場(chǎng)消息面，也可反映出這一態(tài)勢(shì)。

　　2011年10月以來(lái)，北京、深圳等一線城市的幾個(gè)樓盤出現(xiàn)因下調(diào)房?jī)r(jià)而遭老業(yè)主圍攻事件。近期，要求補(bǔ)差價(jià)和退房的現(xiàn)象，進(jìn)一步向合肥、長(zhǎng)沙等二線城市蔓延。另有一典型現(xiàn)象：近日，隨著北京通州、昌平房?jī)r(jià)下降，鄰近的河北香河樓市也開(kāi)始跳水。真可謂“城門失火，殃及池魚(yú)”。而僅僅在幾個(gè)月之前，輿論還在為這些地區(qū)房?jī)r(jià)逆勢(shì)快漲而憂心忡忡，莫不呼吁對(duì)之實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)和限價(jià)措施。

　　筆者認(rèn)為，影響當(dāng)前樓市需求的三大因素，按重要程度依次是：購(gòu)房者的心理預(yù)期、房貸緊縮政策、限購(gòu)政策。雖然三四線城市多數(shù)都未實(shí)行限購(gòu)，但房貸緊縮卻是全國(guó)“一刀切”的，首付提高、利率上升，對(duì)于三四線城市購(gòu)房人的影響，基本與一二線城市相似;而最重要的當(dāng)屬預(yù)期，隨著一二線城市房?jī)r(jià)下跌，在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、信息傳播通暢的情況下，三四線城市的老百姓自然會(huì)預(yù)期本地房?jī)r(jià)也會(huì)有所松動(dòng)和下跌，相當(dāng)部分購(gòu)房人會(huì)暫停入市，等待觀望。

　　這也就形成了全國(guó)樓市調(diào)整中的區(qū)域差別。當(dāng)然，更深層次的原因，是三四線城市與一二線城市、中西部與東部相比，經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展水平不同，前者屬于后發(fā)地區(qū)，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)上漲速度較慢，住宅需求中投資投機(jī)性需求比重較低，房地產(chǎn)泡沫較小，房?jī)r(jià)不會(huì)太早、也不會(huì)較大幅度調(diào)整。

　　不妨比較兩組數(shù)據(jù)。2008年，一線、二線、三四線城市商品房成交量，占全國(guó)的比重分別約為8%、32%、60%，而今年前三季度的數(shù)據(jù)分別為5%、29%、66%。由此證明，一二線城市所占比重持續(xù)下滑，而三四線卻越來(lái)越大。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到三四線城市，一些有代表性的地產(chǎn)巨頭正在快速向這些區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

　　最后，分析一下2011年不同商品住宅戶型的市場(chǎng)冷暖。在樓市下行期，有一個(gè)規(guī)律，郊區(qū)先跌價(jià)，普通住宅先促銷。今年以來(lái)全國(guó)熱銷樓盤，絕大部分都是位于郊區(qū)的中小戶型普通住宅項(xiàng)目，他們針對(duì)自住需求，尤其是剛需一族，降價(jià)二成左右就能實(shí)現(xiàn)跑量。今年前10個(gè)月，一線城市一房和二房的供應(yīng)面積與成交面積的比例大體分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應(yīng)求;三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。

　　與之相匹配，近三年來(lái)，全國(guó)商品房銷售額20強(qiáng)企業(yè)，所占全國(guó)商品房銷售總額的比重，由2009年的12%，經(jīng)2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰的速度正在加快。今后民眾購(gòu)房時(shí)，應(yīng)更多關(guān)注這些大品牌的項(xiàng)目，如果購(gòu)買的是實(shí)力弱小企業(yè)的樓盤，說(shuō)不定等你入住后，企業(yè)就已失蹤了，遠(yuǎn)不如大開(kāi)發(fā)商那樣可以提供后續(xù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

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