馬光遠(yuǎn)：中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)至少有20年黃金期
2011-12-12 來(lái)源：東方早報(bào) 編輯：宋羽欣
房地產(chǎn)開(kāi)始不好賺錢(qián)了，可以說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)自市場(chǎng)化以來(lái)，第一次面臨這樣的情況。萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]總裁郁亮是今年第一個(gè)提出房地產(chǎn)將告別暴利的業(yè)內(nèi)人士。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“下半場(chǎng)”：“房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)完全不同，要和發(fā)展勢(shì)頭過(guò)快、有暴利可圖的時(shí)代告別。我們要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，要有正常的行業(yè)利潤(rùn)水平，要通過(guò)品牌、性價(jià)比等贏得市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”
在房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)冬下，2011年以來(lái)，已經(jīng)有包括宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司開(kāi)始撤離樓市。截至日前，京津滬渝四大產(chǎn)權(quán)交易所正在掛牌的房地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目有100宗，達(dá)到歷史最高值，其中掛牌價(jià)格超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目共有40個(gè)，12個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額超過(guò)100億元。
這和前兩年房地產(chǎn)瘋狂的時(shí)候，“人人都愛(ài)房地產(chǎn)”形成了冰火兩重天的鮮明對(duì)照。試舉兩例，可管窺前兩年房地產(chǎn)的瘋狂：一是2009年時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屢現(xiàn)“地王”，而地王的制造者絕大部分是財(cái)大氣粗的央企，助推了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性瘋狂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企也進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，從事房地產(chǎn)的央企比例高達(dá)73%。
二是央視《新聞1+1》欄目在2010年探討過(guò)很多中國(guó)家電行業(yè)巨頭涉足房地產(chǎn)的現(xiàn)象。海爾、格力、康佳，這些中國(guó)家電行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，都開(kāi)始大舉涉足房地產(chǎn)。在當(dāng)年的一個(gè)房展會(huì)上，海信和海爾都一氣推出了遍布全國(guó)的十多個(gè)樓盤(pán)，而格力進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)不足一年，就在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)5億元，比上年增長(zhǎng)913.5%。
“人人都愛(ài)房地產(chǎn)”，成了當(dāng)時(shí)最強(qiáng)勁的企業(yè)主旋律。也就是說(shuō)，就環(huán)比的趨勢(shì)而論，在歷經(jīng)近兩年的調(diào)控之后，中國(guó)房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)基本已經(jīng)確立，房地產(chǎn)真的已進(jìn)入冬天。
經(jīng)過(guò)兩年多調(diào)控，特別是2011年以“限購(gòu)”為主的調(diào)控措施的嚴(yán)格實(shí)施，房地產(chǎn)暴漲的勢(shì)頭基本被遏制。根據(jù)11月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)字，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比首次下跌了0.14個(gè)百分點(diǎn);與9月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)，高達(dá)77%的城市的一手房房?jī)r(jià)停止上漲。
在銷(xiāo)量雪崩，價(jià)格下降通道已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)的情況下，很多從事房地產(chǎn)的企業(yè)由于“存貨”增加，不僅擠占了相當(dāng)大的資金，需支付巨額資金成本，在房地產(chǎn)投資融資受到限制的情況下，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力也被大大抑制。很多上市公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅無(wú)法為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)，反而成了報(bào)表不佳的主要因素。
以恒順醋業(yè)為例，這個(gè)顧名思義以生產(chǎn)醋為主業(yè)的公司，2010年50%的營(yíng)業(yè)收入來(lái)自調(diào)味品，32%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但由于房地產(chǎn)拖了后腿，今年第三季度，盡管實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約2.7億元，同比增長(zhǎng)41.96%，但凈利潤(rùn)卻是-1188萬(wàn)元。據(jù)透露，該公司已計(jì)劃從2010年起用三年左右的時(shí)間開(kāi)發(fā)完現(xiàn)有的土地，隨后全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
從另外15家宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的情況看，盡管退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)辭不一，但很顯然，真正的原因無(wú)疑是房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間大大收窄，而巨大的資金壓力很有可能令整個(gè)公司都被房地產(chǎn)拖垮。
房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，這是一個(gè)新穎的提法，這個(gè)提法最核心的就是房地產(chǎn)不再是暴利行業(yè)。這種提法最大的理性之處就是認(rèn)為，房地產(chǎn)如果一直暴利，這個(gè)行業(yè)遲早要出事，這并不利于房地產(chǎn)的發(fā)展。筆者看到有開(kāi)發(fā)商故意夸大其詞，說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控是要打倒房地產(chǎn)業(yè)等等。事實(shí)上這不過(guò)是一種只看到近期暴利的短視。房地產(chǎn)調(diào)控的目的就是為了讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)，告別瘋狂，走向健康和成熟。
如果本次房地產(chǎn)調(diào)控真正能夠走向理性發(fā)展的“下半場(chǎng)”，這不僅是中國(guó)房地產(chǎn)的福音，而且是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么多年轉(zhuǎn)型緩慢，一個(gè)很重要的原因是資金、人力等資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，這意味著關(guān)系國(guó)計(jì)民生的實(shí)體產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)領(lǐng)域的資源將逐步萎縮，最終使得經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“空心化”，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體將演化成一個(gè)只追逐財(cái)富分配。
房地產(chǎn)業(yè)告別暴利，資源將向制造業(yè)和高科技分散，中國(guó)經(jīng)濟(jì)集聚的大量的地產(chǎn)泡沫可實(shí)現(xiàn)真正的軟著陸。如此，在房?jī)r(jià)的暴漲結(jié)束之后，不僅中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)回歸實(shí)業(yè)，而且，高速的城鎮(zhèn)化也將確保未來(lái)的房地產(chǎn)仍然保持最少20年的黃金發(fā)展期。而只追逐短期利潤(rùn)，只熱衷炒作，最終的結(jié)果就是競(jìng)爭(zhēng)力的喪失和經(jīng)濟(jì)的最終崩塌。
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