馬紅漫：房價(jià)拐點(diǎn)遲還是早現(xiàn)在說了不算
2011-12-12 來源：新民周刊 編輯：宋羽欣
當(dāng)新盤打折信息鋪天蓋地之時(shí)，卻有網(wǎng)民戲稱“房價(jià)降10萬，利息漲20萬”，形象地指出了日漸高昂的融資成本蠶食了樓市調(diào)控績效。其中的重要原因就在于，調(diào)控政策限制二套以上住房貸款的精神被商業(yè)銀行“超水平”執(zhí)行了，并漸次形成了房貸“一刀切”之勢(shì)。
2011年10月中旬，建設(shè)銀行(601939)北京分行率先上浮首套房利率至1.05-1.1倍，此后部分銀行陸續(xù)跟進(jìn)，剛需購房者的貸款成本水漲船高。以一套優(yōu)惠前總價(jià)110萬元商品房為例，首付40萬元，70萬元按揭30年，如果可以拿到8.5折利率優(yōu)惠，還款總額為148萬元，支付利息78萬元，月均還款4000元。
而在該商品房推出九折優(yōu)惠后，總價(jià)100萬元，首付30萬元，現(xiàn)在只能申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率甚至上浮5%，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，70萬元按揭30年，還款總額為168萬元，支付利息98萬元，月均還款4600元。恰好印證了“房價(jià)下跌10萬，利息上漲20萬”的結(jié)論。
商品房是大額消費(fèi)品，能夠?yàn)t灑地一次付清者鳳毛翎角，貸款買房依然是主要融資途徑。但在房價(jià)與房貸此消彼長，剛需買房者把原本給開發(fā)商的錢加價(jià)轉(zhuǎn)交到了銀行手中，而自己卻并未得享樓市調(diào)控的益處。誤傷樓市剛需問題，需要主管部門予以指導(dǎo)，明確要求銀行向首次自主購房者提供優(yōu)惠利率等，規(guī)避限貸政策劍走偏鋒。
就在許多人為當(dāng)下貸款買房是否合算而糾結(jié)之時(shí)，新的隱憂接踵而至，諸多城市的樓市“限購令”將在2011年年底到期。如今房價(jià)松動(dòng)主要體現(xiàn)在新盤，在部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了一、二手房價(jià)格倒掛的局面，這反映出了開發(fā)商通過去存貨來回籠資金的心情急迫。如若限購令如期退出市場(chǎng)，則必然會(huì)吸引各路游資紛至沓來，前期房價(jià)調(diào)控成績也將會(huì)因此而“歸零”。
青島、石家莊等地接連發(fā)聲表示，限購令未來何去何從將視國家政策而定。業(yè)界不少人對(duì)此解讀為，限購政策是不可能在短期內(nèi)退出的。
但是，限購令是一項(xiàng)行政強(qiáng)制措施，早晚是要被取消的。更何況，地方政府在平臺(tái)債還債高峰陸續(xù)到來、地方直接融資尚受《預(yù)算法》制約的背景下，是否能夠秉持對(duì)限購令的執(zhí)行力度，仍有待觀察。事實(shí)上，發(fā)力于終端房價(jià)的調(diào)控政策，已然影響到了上游土地市場(chǎng)，讓長期以來地方政府所倚重的土地財(cái)政受挫。
數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，全國15個(gè)主要城市合計(jì)土地出讓金為6897億，同比去年同期減少了1034億，減幅比例達(dá)到13%。而此前，佛山等地“寬限令”的朝令夕改，就足以透露出地方政府對(duì)限購令曖昧態(tài)度的端倪。就此而言，某些地方的樓市限購政令很可能在未來某一時(shí)點(diǎn)被“彈性執(zhí)行”，給樓市帶來巨大的沖擊。
通過擴(kuò)容民間資本準(zhǔn)入領(lǐng)域、引導(dǎo)社會(huì)游資合理流向、減免商品房從立項(xiàng)到銷售各環(huán)節(jié)的行政性稅費(fèi)、改革制度降低土地出讓成本等綜合舉措，推動(dòng)商品房市場(chǎng)彰顯消費(fèi)品屬性。到那時(shí)，對(duì)于房價(jià)我們才可以拍著胸脯說，“拐了!”
其實(shí)，地方政府對(duì)樓市調(diào)控政策執(zhí)行不積極是一個(gè)老問題，只有弱化地方財(cái)政與土地市場(chǎng)間的經(jīng)濟(jì)紐帶關(guān)系，才是治本之道。可以說，現(xiàn)在就給房價(jià)拐點(diǎn)下結(jié)論為時(shí)尚早。樓市調(diào)控是一項(xiàng)長期的攻堅(jiān)戰(zhàn)，在以限貸、限購為“先鋒軍”抑制交投活躍之勢(shì)后，還需制度化約束來維系長效機(jī)制。
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