馬紅漫：樓市拐點(diǎn)是目前最不靠譜的言論
2011-12-06 來(lái)源：上海證券報(bào) 編輯：宋羽欣
樓市限購(gòu)令呈進(jìn)一步收緊之勢(shì)。有媒體引述權(quán)威人士稱，新一輪樓市限購(gòu)名單最快月底出爐，屆時(shí)可能有30多個(gè)二三線城市被納入限購(gòu)名單。
7月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅已連續(xù)3個(gè)月收窄，其中京、滬、穗、深四大一線城市新建住宅價(jià)格的滯漲表現(xiàn)尤甚。限購(gòu)令不同于以往調(diào)控舉措的特點(diǎn)在于，直接剝奪了投資人的入市資格，以至于此前的炒樓者因失去了“接棒者”而恐慌不已。在溫州，因害怕限購(gòu)令在此落足，已然掀起了一輪降價(jià)拋售潮，限購(gòu)政策的威懾作用由此可見(jiàn)一斑。
不可否認(rèn)，行政限購(gòu)令所到之處，房?jī)r(jià)飆漲態(tài)勢(shì)都立竿見(jiàn)影地得到了收斂。但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)指出的是，限購(gòu)令僅能被視為應(yīng)急之舉，畢竟推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)域，還需倚仗供求雙方的理性博弈。
然而，樓市僵局正在受到各種雜音的攪動(dòng)。據(jù)悉，一些深受資金鏈緊繃之困的小型房企，正在以“延遲辦理產(chǎn)證”等方式博弈限購(gòu)政策。具體操作過(guò)程是，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)和開(kāi)發(fā)商在正常簽訂買賣合同之外，另簽一份協(xié)議，約定在合同簽訂后一定年限內(nèi)，如限購(gòu)令仍未解除。
購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商將如數(shù)奉還購(gòu)房款。由于限購(gòu)令只是針對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)監(jiān)管，所以給供求雙方延遲辦理產(chǎn)證的私下協(xié)議留出了空間。這意味著，一旦限購(gòu)令大規(guī)模退出，這些隱形交易便會(huì)瞬間浮出水面，造成即期交投突然放大的假象，進(jìn)而擾亂市場(chǎng)理性預(yù)判，給房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)新隱患。
限購(gòu)令在地方執(zhí)行過(guò)程中也并非沒(méi)有阻力。受到保障房建設(shè)與平臺(tái)債清理等方面的壓力，原本吃緊的地方財(cái)政更加捉襟見(jiàn)肘。而限購(gòu)令所引發(fā)的樓市交投低迷、房?jī)r(jià)上漲無(wú)力等結(jié)果，又直接影響到了地方“土地財(cái)政”的創(chuàng)收能力。因而，部分地方政府本能地做出為限購(gòu)令松綁的暗示。
2011年4月，海口市市長(zhǎng)冀文林就曾發(fā)言稱，“充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購(gòu)的原則，積極出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則”，就被輿論解讀為“�？跀M停止執(zhí)行樓市限購(gòu)”。事實(shí)上，部分城市出臺(tái)的限購(gòu)令本身就有時(shí)間限制，明確2011年12月31日就將到期。
隨之可能引發(fā)的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈是很讓人擔(dān)心的。當(dāng)然，限購(gòu)政策到時(shí)延期的概率也很大。但問(wèn)題在于，即便限購(gòu)令執(zhí)行時(shí)間能夠延期到明年年底，總歸會(huì)遇到政策取消的時(shí)間點(diǎn)。屆時(shí)，如果市場(chǎng)認(rèn)為政策取消意味著轉(zhuǎn)向，豈不是反而會(huì)形成一波搶購(gòu)甚至是上漲?就此意義上講，行政政策遏制出的市場(chǎng)拐點(diǎn)，未必是真正的拐點(diǎn)。
因此，筆者以為，相關(guān)部門該盡早籌謀行政管制措施平穩(wěn)退市的路徑，以盡可能避免其對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生誤傷。諸如為社會(huì)資金廣開(kāi)投資渠道、對(duì)等地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)、為保障房建設(shè)提供更多傾斜性政策等措施，均可為限購(gòu)令逐步退出提供良好的制度環(huán)境。
除了房?jī)r(jià)高企受益者的干預(yù)，限購(gòu)令后續(xù)發(fā)力還將受到市場(chǎng)客觀規(guī)律的困擾。近期二三線城市房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，一定程度上是一線城市限購(gòu)令引發(fā)的擠出效應(yīng)使然。北京購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊與燕郊等地、廈門投資者尋求泉州樓市安置資金等，均是現(xiàn)實(shí)例證。限購(gòu)令如若繼續(xù)追蹤這些資金的游走動(dòng)向，并將其徹底趕出樓市，那必將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
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