朱大鳴：開發(fā)商回籠資金后房?jī)r(jià)方可大降
2011-12-02 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：狄海霞
全國(guó)樓市千差萬別，而且處于的生命周期也不一樣，不可能所有的地方都處于陰跌階段，不過，可以預(yù)期的是，前期上漲過快的新生代城市和一線大城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部的樓盤回調(diào)的可能性比較大。但 越來越多的消息仍在說明樓市正逐步陷入困境，一方面是土地市場(chǎng)變冷，另一方面，房貸業(yè)務(wù)也在切實(shí)收緊，開發(fā)商的資金鏈正在越繃越緊。這種狀況，可能是樓市陰跌的開始。
正是在這種背景下，日前，有兩個(gè)消息值得關(guān)注，一個(gè)是北京上半年宅地樓面價(jià)下調(diào)，20宗宅地出讓金合計(jì)為120.3億元，平均樓面價(jià)為4121元/平米，同比下降56%。。一個(gè)消息說，山東有些銀行受到緊縮政策的影響，收緊了貸款。即使仍可辦理，條件也日漸苛刻，單身未婚人士遭遇差別待遇，有的銀行甚至規(guī)定，具備公務(wù)員或事業(yè)單位身份才可辦理房貸。
土地市場(chǎng)遇冷和銀行房貸收緊，都來自于一個(gè)共同的現(xiàn)實(shí)，雖然中國(guó)的M2已經(jīng)近80萬億，數(shù)據(jù)表明，2008年10月至2011年5月底，M2由45萬億增加到76萬億，增加了31萬億，即使是這樣，當(dāng)前資金很差錢，這是為什么呢?一個(gè)合理的解釋，就是過剩的貨幣需要更多貸款來填平物價(jià)擴(kuò)張的暗溝。
2011年上半年，新增信貸約4萬億元，明顯低于年初制定的信貸投放進(jìn)度，市場(chǎng)預(yù)期，下半年可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，緩解市場(chǎng)饑渴。問題在于，即使再多投4萬億，恐怕也不夠投機(jī)和投資性需求。既然民間高利貸盛行，證明資金確實(shí)緊張，緊張的重要原因在于，資產(chǎn)和能源以及房?jī)r(jià)價(jià)格上漲，需要更多的貨幣來填滿這種惡性循環(huán)的窟窿。價(jià)格越是上漲，需要的貨幣越多，需要的貨幣越多，價(jià)格越是上漲，這就是中國(guó)物價(jià)和貨幣形成一種強(qiáng)化機(jī)制的可怕作用。
中國(guó)CPI在六月份出現(xiàn)了新高，同比增幅達(dá)到6.4%的水平，這只能說明一種現(xiàn)象，在貨幣過剩的驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)物價(jià)上漲已經(jīng)使得國(guó)內(nèi)百姓的生活壓力加大，普遍感覺自己的鈔票都變毛了，更不用說房?jī)r(jià)這么高，讓手中的鈔票顯得更毛。在這種情況下，信貸松動(dòng)并不一定能松動(dòng)哪里去，因?yàn)樾刨J確實(shí)不能再放縱下去。放縱下去只能讓貨幣更加過剩，但悖論是，過剩貨幣反而需要更多新增貸款給予支持。
開發(fā)商資金緊張，早已經(jīng)不是什么新聞。但是，也并非說開發(fā)商離開了銀行，就不能活了。據(jù)銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前非銀行信貸已經(jīng)占到信貸總量的一般，很多信托基金都針對(duì)開發(fā)商，另外，此前不少開發(fā)企業(yè)在一線城市之外獲利頗豐，特別是三四線城市，還是能夠抵擋一陣子，如今他們不愿意去拿地，也是為了防止2008年被資金鏈套牢的困境再現(xiàn)。
然而，期待樓市狂風(fēng)暴雨一般的下挫，那也是不現(xiàn)實(shí)，可能性很大的是陰跌，這種陰跌不僅表現(xiàn)在緩慢下跌的情況，而且還可能不反映在數(shù)據(jù)上，在現(xiàn)實(shí)中是在下跌的，但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可能反映不出來。以北京為例，這種降價(jià)預(yù)期已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年6月30日，北京全市的供應(yīng)項(xiàng)目為79個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為26328套，累計(jì)簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個(gè)項(xiàng)目中，開發(fā)商普遍選擇最終成交價(jià)低于擬售價(jià)。這就說明，樓價(jià)處于在量增價(jià)跌的階段，開發(fā)商為了防止2008年出現(xiàn)的資金鏈短缺情況，已經(jīng)開始在回籠資金。
人們期待的情況是，開發(fā)商能夠以降價(jià)來回籠資金，這是多方意愿的一件事情，不過，畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)雙方都在觀望，特別是民間人士都在談?wù)摌鞘胁豢赡芙档?ldquo;信念”。這種情況如果沒有貨幣再大幅度超額供應(yīng)，那么，樓市確實(shí)可能存在非理性的預(yù)期，這個(gè)時(shí)候，樓市調(diào)整可能性就很大。
更重要的是，由于銀行不能給一些買房者貸款，那么，勢(shì)必短期影響樓市的需求方，同樣對(duì)于樓市短期量能有很大影響，畢竟，在國(guó)內(nèi)能夠一次性付款買房的客戶，所占比例還是少數(shù)。但是，也不能就此下定論，開發(fā)商斷炊了，回籠資金難了，房?jī)r(jià)就一定要降很多。
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