朱述古：調控日漸顯現開發(fā)商面臨的風險
2011-12-02 來源：重慶時報 編輯：狄海霞
限購令擴展至二、三線城市，雖然房地產市場“深度降溫”之說顯得有些危言聳聽，但開發(fā)商面臨新一輪大考勢所必然。更何況，目前二、三線城市商品住房投資已經過熱，庫存問題漸趨嚴重。一旦推行限購令，購房者持幣觀望的心理預期更趨強烈，存量住房將繼續(xù)增加，開發(fā)商割肉銷售的場面必將出現，實力相對薄弱的開發(fā)商將在殘酷的競爭中自動退場。
國家統(tǒng)計局日前公布70個大中城市房價監(jiān)測數據，個別二三線城市房價上漲近期明顯偏快。有關人士認為，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導致更大的經濟與社會風險。有鑒于此，住房和城鄉(xiāng)建設部開始調查分析部分二、三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并草擬新一輪的限購城市的名單，逾20個二線城市有望列入。
這項決策很可能令開發(fā)商始料不及。一線城市因限購政策導致價格松動，開發(fā)商市場贏利能力減弱，普遍愿望是盡早解凍限購政策。但現在的情況是，不僅一線城市的限購政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行，還將擴展到二、三線城市。限購政策履蓋面的拓展，至少可以從三方面解讀。
其一，一線城市的房價走勢證明，限購政策是行之有效的調控手段;其二，一線城市的限購政策對炒房資金產生了擠出效應。游資沒有資格在一線城市投機購房，迅速把戰(zhàn)線轉向二、三線城市，推高了二、三線城市房價。其三，限購措施不會是權宜之計，很可能在相當長一段時期內廣泛推行。
事實證明限購令對于房價下降是一劑立竿見影的猛藥，這種猛藥有助于促使開發(fā)商的利潤回落到合理區(qū)間。但很顯然的是，如果在差別化信貸政策和稅收政策諸方面配合不力，單兵突進的限購政策很可能令開發(fā)商遭受沉重的內傷，因為二、三線城市的經濟發(fā)展水平和風險承受能力畢竟無力與一線城市相提并論。
促使房價回落到合理范圍，既關乎經濟安全，更關乎社會公平正義。在這種背景下，政府調控的其他“組合拳”應該及時跟進。其中應包括對用于自住的首套住房購買者采取更優(yōu)待的信貸政策，更應包括增大多套住房和超面積住房持有者的成本。而對于包括炒房者在內的多套住房囤積者，應該在持有和交易環(huán)節(jié)征收高額的累進稅。
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