張宏偉：首房比例下調(diào)的八大實質(zhì)性原因
2011-12-01 來源：張宏偉博客 編輯：狄海霞
在房企降價、限購政策長期存在的市場背景下，上海等地的房地產(chǎn)市場成交量以低位態(tài)勢運行。而此時，不少以自住為主的首套置業(yè)需求卻因為首付問題沒有辦法順利購房，一大部分真實的購房需求因為信貸政策過緊被拒之門外。從限購限貸等政策出臺的初衷來看，一方面是為了遏制房價過快上漲的態(tài)勢，維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面，也是通過抑制投資投機需求，為自住為主的首套置業(yè)者贏得購房的時間。
第一、首套房首付比例下調(diào)至2成，緩解各地樓市庫存壓力。截止2011年11月27日，以上海為例，上海住宅可售面積1018.35萬平方米，辦公樓可售面積444.92萬平方米，商業(yè)用房可售面積611.93平方米。從當(dāng)前來講，由于調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)及各地庫存量攀升，各地報端也頻現(xiàn)價格戰(zhàn)、降價潮等字眼。
但是，整體市場具體某一個樓盤的價格并沒有因為這次龍頭房企的大幅降價而跟隨降價調(diào)整，因此，當(dāng)前仍處于階段性的市場博弈階段，通過下調(diào)首套房首付比例，如何激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。
第二、首套房首付比例下調(diào)至2成，保護以自住剛性需求為主的購房者，強調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。在首付比例上，各地應(yīng)統(tǒng)一降低首付比例至2成，改變當(dāng)前各地首套首付3成個別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)，這樣，降低以自住需求為主的購房門檻，有助于激活市場成交量。
第三、首套房首付比例下調(diào)至2成，符合中央“限價保量”的政策基調(diào)。從中央政府一致表態(tài)調(diào)控政策要持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的角度而言，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，盡管總體是要促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，但是多次仍然強調(diào)將控制“價格”過快上漲作為主要調(diào)控的目的。
筆者看來，對于商品住宅市場而言，只要“價格”控制得住，其他方面比如市場交易量方面政策有可能會有所放松或出臺一些必要的“保量”的措施，如：通過首套房首付比例的降低來激活市場成交量。
第四、首套房首付比例下調(diào)至2成，激活市場成交量，避免惡性競爭的價格戰(zhàn)。盡管多數(shù)開發(fā)企業(yè)對于未來市場降價的預(yù)期越來越強，但是龍頭房企的大幅降價行為一方面搶走了板塊內(nèi)的客戶，另一方面也是其他中小房企進入觀望狀態(tài)，這導(dǎo)致半數(shù)以上的樓盤仍然按照原來的市場策略進行推盤，多數(shù)樓盤的價格并沒有做深度的調(diào)整，整體市場陷入大型房企主導(dǎo)的惡性價格戰(zhàn)。
這導(dǎo)致了當(dāng)前上海等一線城市市場成交尚未激活，整個市場成交趨勢維持量低價穩(wěn)的態(tài)勢。首套房首付比例應(yīng)當(dāng)下調(diào)至2成，降低以自住需求為主的購房門檻，有助于激活市場成交量，避免惡性競爭的價格戰(zhàn)。
第五、首套房首付比例下調(diào)至2成，有利于樓市成交量的增長，對于政府財稅收入來講，由于市場保持基本的成交量，政府財稅收入也可以得到相應(yīng)的保證，如此以來，限購政策可以繼續(xù)執(zhí)行，并且可以長期在一些房價上漲過快的地區(qū)執(zhí)行。
第六、首套房首付比例降至2成，有助于外地人口尤其是高層次人才通過購置房產(chǎn)快速融入本地，也有助于中國城市話進程的發(fā)展。當(dāng)前中國每年1000萬人口流入到城市，那么，如何解決這些人口的居住問題成為各大城市必須考慮的問題，首套房首付比例的降低可以讓這些群體盡快實現(xiàn)居者有其屋。
第七、對于銀行來講，住房貸款是最優(yōu)良的資產(chǎn)品種，首套房首付比例下調(diào)至2成，可以為銀行增加不少業(yè)績。尤其是當(dāng)前與其讓房價下跌20-30%或更多，為銀行增加系統(tǒng)性的風(fēng)險，不如將首套房首付比例下調(diào)至2成為銀行增加經(jīng)營業(yè)績。
第八、首套房首付比例應(yīng)當(dāng)下調(diào)至2成，可以有更多的自住需求為主的購房者購買商品住宅，一定程度上可以緩解當(dāng)前保障性住房尤其是公共租賃房等市場供應(yīng)量較少、建設(shè)資金短缺的問題。
但是，筆者認(rèn)為，當(dāng)前信貸政策對于首套房置業(yè)者過于緊張，2012年更應(yīng)該傾向于保護以自住剛性需求為主的購房者，強調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。筆者認(rèn)為，首套房首付比例應(yīng)當(dāng)下調(diào)至2成，這樣不僅僅是對自住需求的首套置業(yè)者的保護，也是緩解當(dāng)前市場成交量較為低迷的重要信貸政策手段。
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