許子枋：草根房企將引領(lǐng)中國地產(chǎn)界崛起
2011-12-01 來源：許子枋博客 編輯：狄海霞
從房地產(chǎn)供應(yīng)方來分析，我們來看這個(gè)沉默的大多數(shù)究竟是哪個(gè)群體?以某省為例，該省共有房企5373家，其中一級(jí)企業(yè)12家，二級(jí)企業(yè)198家。再以該省的某一地級(jí)市域的房企結(jié)構(gòu)為例，該市共有房企303家，其中二級(jí)5家，三級(jí)173家，四級(jí)23家，暫定102家。
這是中國普遍的房企結(jié)構(gòu)圖。在中國的約6.5萬家房企中，顯而易見，中國絕大多數(shù)房企可以說是草根類房企，相對(duì)于在媒體上喧囂的寥寥數(shù)十家上市公司和大型國企，他們是沉默的大多數(shù)，但他們又確實(shí)是中國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。既然這群沉默的大多數(shù)是中國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，那么這群房企的生存處境、他們?cè)谡{(diào)控背景下的如何演化將決定中國未來房地產(chǎn)市場競爭大趨勢。
在目前的宏觀調(diào)控下，一線房企會(huì)加劇分化，中小房企也會(huì)加劇分化。但是中國的房企數(shù)量是否會(huì)像某些學(xué)者所言：“如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)會(huì)幾何級(jí)數(shù)縮水，而市場控盤率會(huì)越來越高。接近負(fù)債上限的30%左右的開發(fā)商，會(huì)在今明兩年清理出局。在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家。”
地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為：那倒未必!如果宏觀調(diào)控繼續(xù)持續(xù)高壓，這是覆蓋所有房企的宏觀環(huán)境，一般而言，并不會(huì)有哪些房企就能完全獨(dú)立于這種系統(tǒng)高壓之外，而風(fēng)景那邊獨(dú)好。更大的可能是他們也許自顧不暇，也許心存觀望。因房企兼并本質(zhì)上是土地的兼并，對(duì)資本的要求非常大。中國目前又有哪個(gè)企業(yè)能有這么大的胃納?即使有，在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)下，又怎能消化得了?
當(dāng)然唯一的可能，是國進(jìn)民退的可能性。那樣的話并不是房地產(chǎn)業(yè)之福，在一個(gè)可以充分競爭的市場，國進(jìn)民退意味著效率的喪失，效率的喪失將毀壞整個(gè)行業(yè)。如果房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控繼續(xù)不斷向縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的競爭格局會(huì)發(fā)生重大變化。房企并購數(shù)量會(huì)持續(xù)、快速增加，也肯定有一部分房企會(huì)被洗牌出局。但這并不意味著，未來的中國房地產(chǎn)市場會(huì)快速形成寡頭壟斷格局。
草根型的中國廣大房企仍將繼續(xù)生長，山火之后，風(fēng)吹又生，他們?nèi)詫⒊蔀橹袊康禺a(chǎn)供應(yīng)的主力軍，尤其是三四線城市的主力軍。因?yàn)檫@個(gè)主力軍，暫時(shí)不會(huì)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)供應(yīng)量的銳減和房價(jià)的銳漲。在這種基礎(chǔ)層面上，房價(jià)更多的是受需求影響或是隱含通脹的假性上漲。
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