張庭賓：地產(chǎn)商將面臨嚴(yán)重洗牌倒閉危機(jī)
2011-11-30 來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 編輯：宋羽欣
時(shí)至今日，合法融資主渠道大門已經(jīng)關(guān)嚴(yán)，地產(chǎn)商的“最后一根稻草”是民間借貸。上周，筆者到廣東調(diào)研，與當(dāng)?shù)貎蓚�(gè)代表性商會(huì)進(jìn)行了較充分的交流，得知，即使是商會(huì)朋友之間，地產(chǎn)的借款利率也已經(jīng)達(dá)到了年率40%——這一利率意味著，如果借款兩年半，其本金都會(huì)被耗光。現(xiàn)在已可以肯定地判斷，中國房地產(chǎn)商10年來的好日子走到了盡頭，很多地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)深陷“四面楚歌”絕境。在不遠(yuǎn)的將來，房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生很多令人唏噓不已的悲劇。
房企的最后一絲僥幸正變成絕望。2010年調(diào)控以來，銀根收緊，房地產(chǎn)的企業(yè)信貸和個(gè)人房貸都急劇緊縮，股市融資也停頓下來。2011年以來，房地產(chǎn)商的最后希望只有房地產(chǎn)信托了。但這扇門也在逐漸關(guān)閉，一季度房地產(chǎn)信托總額由2010年四季度的659億元下降到443億元，占總信托的份額更是由14.9%驟降到4.69%。此后下降更快，而借貸成本急劇上升，由10%上升到20%，甚至個(gè)別達(dá)到30%。
房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的另一個(gè)對(duì)策是，東方不亮西方亮，一線沿海城市已竭澤而漁，就轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，炒熱這些地方的樓市，通過預(yù)售購房款的方式，以獲得流動(dòng)資金，維持一線城市的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。今年上半年，二三線城市樓價(jià)繼續(xù)上漲讓房企看到了一絲生機(jī)。上周，這僥幸過關(guān)的最后幻想都破滅了。
據(jù)7月18日消息，二三線城市的“限購令”名單不久就將出爐。這與國務(wù)院常務(wù)會(huì)議日前強(qiáng)調(diào)要求房價(jià)上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策的決定幾乎同步。7月20日，銀監(jiān)會(huì)召開2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析會(huì)，劉明康主席要求，銀行金融機(jī)構(gòu)審慎開展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，密切關(guān)注二三線城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。
7月22日，中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出：“要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲，確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。”從住建部到銀監(jiān)會(huì)，再到國務(wù)院，最后到黨中央政治局會(huì)議，均一再強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控的決心不動(dòng)搖，力度不放松”。由此可以斷定，已經(jīng)關(guān)緊了的房地產(chǎn)融資大門不可能短期內(nèi)打開。
筆者自2009年以來不斷升級(jí)對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)的警告力度，然而很多人將之作為耳旁風(fēng)。這種“戰(zhàn)略迷失悲劇”僅僅是地產(chǎn)商的笑話嗎?不是。類似的悲劇正在金融業(yè)拉開帷幕，筆者2006年開始就警告未來全球金融紙幣危機(jī)，這已絕非杞人憂天，倘若這個(gè)大崩潰降臨，那些缺乏黃金、糧食、土地、石油、銅等實(shí)物資產(chǎn)財(cái)富，主要是紙幣信用資產(chǎn)——現(xiàn)金、債券、證券等的金融機(jī)構(gòu)，將面臨前所未有的威脅。這包括中國大多數(shù)保險(xiǎn)公司、證券公司、基金公司，相當(dāng)大比例銀行、信托等。
“戰(zhàn)略迷失悲劇”未來還可能發(fā)生在地方政府身上。過去很多年，地方政府一直是以“土地招拍掛”等手段，不斷擴(kuò)張既得利益，這樣下去，終究有物極必反之日。無論是房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)還是地方政府，“戰(zhàn)略迷失悲劇”表面原因是缺乏開闊視野、戰(zhàn)略前瞻，缺乏廣闊胸懷吸納諫言，缺乏創(chuàng)新能力而路徑依賴;根本原因是既得利益不斷擴(kuò)張的慣性，是內(nèi)心無限膨脹的貪婪。
面對(duì)未來“戰(zhàn)略迷失悲劇”高發(fā)，筆者無能為力只能深深嘆息，并期待著在慘痛的教訓(xùn)之后，一個(gè)戰(zhàn)略智慧前瞻力備受重視的時(shí)代的發(fā)端。由于過度重視與地方政府關(guān)系，而過度輕視宏觀戰(zhàn)略預(yù)測，過分忽視社會(huì)公眾怨聲，中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)將迎來嚴(yán)峻宏觀調(diào)控和市場泡沫破滅的懲罰——未來6~12個(gè)月，中國房企將會(huì)有相當(dāng)比例破產(chǎn)倒閉。
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