賈臥龍：公開(kāi)成本值得全國(guó)房企大面推廣
2011-11-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
房地產(chǎn)的成本包括土地出讓金、建筑安裝費(fèi)、銷售代理費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、內(nèi)部管理費(fèi)、政府稅費(fèi)以及一些不可預(yù)期費(fèi)用等，這些成本再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就是最終的銷售價(jià)格，要想降低房?jī)r(jià)，就必須想辦法減少這些部分的費(fèi)用。在這些房?jī)r(jià)的組成部分中，容易“吸水”助漲高房?jī)r(jià)的部分有三個(gè)：土地出讓金、政府稅費(fèi)、以及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。
樓市調(diào)控正進(jìn)行的如火如荼，嚴(yán)厲的政策使得開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者幾家歡喜幾家愁，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，目前已有多地房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)，開(kāi)發(fā)商更是喊出“零利潤(rùn)”甚至“賠本銷售”的口號(hào)，似乎房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底。但房?jī)r(jià)的“底”到底在哪里，開(kāi)發(fā)商的話顯然不能信，其實(shí)房?jī)r(jià)無(wú)非是“成本”加“利潤(rùn)”，只要成本公開(kāi)，房?jī)r(jià)的真實(shí)水平就可一目了然。
單靠開(kāi)發(fā)商得不出真實(shí)成本
三個(gè)部分中，涉及到開(kāi)發(fā)商只有利潤(rùn)一項(xiàng)。房地產(chǎn)的暴利人所皆知，雖然并不是大家想象的那樣夸張，但比起一般行業(yè)來(lái)還是要“富得流油”，恐怕只有某些壟斷行業(yè)才能壓得住。國(guó)家可以制定政策讓開(kāi)發(fā)商公布成本，這樣房?jī)r(jià)就會(huì)公開(kāi)透明，消費(fèi)者心里也就會(huì)有底，但是話又說(shuō)回來(lái)，誰(shuí)都知道政策好定難執(zhí)行。
如果僅是硬性要求開(kāi)發(fā)商公布成本，將很難取得實(shí)效，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以通過(guò)隨意更改數(shù)據(jù)、抬高“成本”來(lái)降低“利潤(rùn)”，缺少了監(jiān)督，這一切都將流于形式。因此，政府的物價(jià)部門、審計(jì)部門等都必須要負(fù)起責(zé)任，保證成本的真實(shí)和公開(kāi)，嚴(yán)厲懲處弄虛作假行為，只要政府有作為，將對(duì)樓市調(diào)控大有益處。
助漲高房?jī)r(jià)的三個(gè)部分中，有兩項(xiàng)涉及到政府，包括土地出讓金和政府稅費(fèi)，這樣看來(lái)，政府對(duì)房?jī)r(jià)的影響要大于開(kāi)發(fā)商，因此，在要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)成本的同時(shí)，政府更應(yīng)該以身作則，公開(kāi)與房地產(chǎn)相關(guān)的利益所得。
政府更應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)公開(kāi)
在土地出讓方面，政府處于壟斷地位，坐視地價(jià)飛漲從而直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。至于稅費(fèi)問(wèn)題，在國(guó)外，與房地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用一直堅(jiān)持“明稅少費(fèi)”原則，政府征收的費(fèi)用大概占房?jī)r(jià)的2%左右，在很多西方國(guó)家，這些費(fèi)用都會(huì)被納入財(cái)政預(yù)算，有明確的使用方向和范圍。
反觀我國(guó)，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)與日俱增，各種名目的收費(fèi)達(dá)50多種，涉及20多個(gè)部門，稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)的20%多，而征收這些稅費(fèi)的法律依據(jù)、征收標(biāo)準(zhǔn)以及稅費(fèi)的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒(méi)有任何監(jiān)督。政府征收的土地出讓金和各種稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)的一半左右，這些費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的暴利一起構(gòu)成現(xiàn)在畸形的房?jī)r(jià)，
樓市問(wèn)題，政府有很大責(zé)任。調(diào)控房?jī)r(jià)，除了要打擊投機(jī)、抑制開(kāi)發(fā)商暴利外，政府更應(yīng)主動(dòng)讓利于民，減免不必要的收費(fèi)，改革土地出讓競(jìng)爭(zhēng)制度，減少土地開(kāi)發(fā)成本，并形成一定機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)督稅費(fèi)流向，嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗現(xiàn)象，為房?jī)r(jià)回歸合理負(fù)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
大眾對(duì)于樓市盲目，就在于中國(guó)的樓市充斥著迷霧、缺乏透明，百姓的知情權(quán)沒(méi)有受到重視。我國(guó)樓市的問(wèn)題很多，并不是僅僅公開(kāi)成本就能解決一切，但成本公開(kāi)對(duì)于房?jī)r(jià)回歸合理絕對(duì)有促進(jìn)作用，只要對(duì)樓市以及經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有益的方法，都是值得應(yīng)用并推廣的。
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