馬紅漫：昔日帝王房地產(chǎn)商難尋舊時(shí)風(fēng)光
2011-11-29 來源：新聞晨報(bào) 編輯：宋羽欣
成也蕭何、敗也蕭何，昔日令人艷羨的地王，如今卻成為了燙手山芋。據(jù)報(bào)道，近期幾乎所有前兩年高溢價(jià)成交的“地王”都面臨價(jià)值重估，開發(fā)者只能通過“零利潤”出售或者延遲開工來化解困局。
開發(fā)商高呼的“割肉銷售”雖然有待考證，但畢竟有降價(jià)樓盤入市，可視為樓市調(diào)控的績效之一�，F(xiàn)在的問題是，若圍而不建的土地儲備大量累積，卻可能加劇未來樓市供不應(yīng)求的矛盾，形成與當(dāng)下調(diào)控指向相悖之勢。以此而論，當(dāng)下只有嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā)。
在樓市限購、限貸等舉措的綜合打壓下，房地產(chǎn)市場再度彌漫起濃厚的觀望情緒。上海、北京等一線城市的房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。就在樓市行情突然逆轉(zhuǎn)之時(shí)，開發(fā)商們前期因盲目樂觀而高價(jià)拍得的土地也陷入了尷尬。
以上海新開樓盤新城公館為例，2009年新城地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]以1.3萬元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地，溢價(jià)率高達(dá)302%。同時(shí)，開發(fā)商不惜花重金打造高端物業(yè)，希望塑造樓盤高品質(zhì)的市場形象。然而，樓盤上市之際恰逢樓市寒冬，開發(fā)商不得不以成本價(jià)售樓來消化庫存。當(dāng)初高價(jià)拍得的土地，并未為其帶來預(yù)想的厚利，反而占據(jù)了大量流動(dòng)資金難以盤活。
為了規(guī)避類似售樓尷尬，更多地王項(xiàng)目選擇了“冬眠”。統(tǒng)計(jì)顯示，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，目前五個(gè)“地王”地塊均未上市;北京2009年以來溢價(jià)率超過100%的33個(gè)地塊中，僅有18個(gè)樓盤入市。大批開發(fā)商“捂地”，在當(dāng)下強(qiáng)化了樓市交投清淡之勢，而放眼長遠(yuǎn)卻極有可能加劇未來商品房供不應(yīng)求矛盾，倒逼房價(jià)因需求方的讓步而再度昂頭向上。
事實(shí)上，囤地之弊完全可以避免，因?yàn)楦鶕?jù)1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，對超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。2008年，國務(wù)院辦公廳再度發(fā)文對其進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。遺憾的是，囿于地方財(cái)政與樓市間千絲萬縷的紐帶關(guān)系，該政令一直難以在實(shí)踐中被認(rèn)真落實(shí)。
更進(jìn)一步講，一些地王被央企拍得，即便對其進(jìn)行重罰則最終相當(dāng)于是讓全體國民買單，由此導(dǎo)致閑置土地監(jiān)管會牽涉到各方利益。然而從契約精神的角度看，既然開發(fā)商當(dāng)初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔(dān)起此后附著在該地塊的盈利和虧損，市場中風(fēng)險(xiǎn)無處不在，房地產(chǎn)業(yè)也不可能長期游離在市場規(guī)則之外。因此，主管部門對于閑置土地的處理無論如何都不應(yīng)手軟。
需要提及的是，開發(fā)商在拍地中往往表現(xiàn)出一些盲目傾向：當(dāng)樓市旺銷之時(shí)，開發(fā)商踴躍拍地，“地王”頻現(xiàn);而當(dāng)樓市陷入低迷期之時(shí)，前期處心積慮而儲備的土地卻無法通過上市銷售實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利，不得不大量囤積。此后，房價(jià)又可能因入市房源不足而被抬高，開發(fā)商再度對土地儲備產(chǎn)生樂觀情緒。如此反復(fù)循環(huán)，導(dǎo)致上游土地市場暴漲暴跌，影響了下游樓市調(diào)控的績效。對此，有關(guān)部門有必要做好行業(yè)規(guī)劃和指導(dǎo)工作，提前釋放出明確的信號，避免開發(fā)商因市場信息不對稱而自亂陣腳、左突右沖。
憑借“地王”攫取暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。喧囂過后，市場需要做出更加理性的反思。從契約精神的角度看，既然開發(fā)商當(dāng)初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔(dān)起此后附著在該地塊的盈利和虧損，市場中風(fēng)險(xiǎn)無處不在，房地產(chǎn)業(yè)也不可能長期游離在市場規(guī)則之外。因此，主管部門對于閑置土地的處理無論如何都不應(yīng)手軟。
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