吳其倫：開發(fā)商是否會(huì)虧本成為各方焦點(diǎn)
2011-11-28 來源：未知 編輯：宋羽欣
對(duì)于零利潤買房，很多人認(rèn)為是開發(fā)商玩的噱頭，他們認(rèn)為開發(fā)商多賺少賺一定不會(huì)不賺。而在筆者看來，開發(fā)商零利潤賣房完全可能是真實(shí)的，因?yàn)樵谏镭P(guān)之際，開發(fā)商在融資乏術(shù)的狀態(tài)下，為了活命放棄暴利大幅降價(jià)是其必然選擇。隨著中央調(diào)控向縱深推進(jìn)，商品房開發(fā)商將迎來虧本時(shí)代。
在中央持續(xù)調(diào)控、民眾理性消費(fèi)的當(dāng)下，開發(fā)商終于扛不住了!一線城市已開始掀起降價(jià)狂潮。位于上海寶山羅涇板塊的某樓盤，開發(fā)商打出了“零利銷售，震撼首發(fā)”的促銷口號(hào)，優(yōu)惠后項(xiàng)目均價(jià)僅9800元/平方米，82萬元就可買套三房。除了上海之外，南京、北京和武漢等地的開發(fā)商日前也紛紛打出“零利潤賣房”的旗幟。
首先，從政策層面看，中央調(diào)控目標(biāo)明確且絕不會(huì)放松，且對(duì)于商品房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的依賴已經(jīng)大為減弱。
前不久，溫家寶總理明確下調(diào)房價(jià)為堅(jiān)定國策，房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)是以民眾接受為標(biāo)準(zhǔn)。那么，房價(jià)下跌多少是合理呢?應(yīng)以民眾能夠接受為標(biāo)準(zhǔn)，而民眾能否接受房價(jià)于其收入有直接關(guān)系。這樣，國際通行的房價(jià)收入比即為判定房價(jià)下跌程度的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。按國際通行的1:6的房價(jià)收入比，結(jié)合中國民眾收入構(gòu)成、近年通貨膨脹、民眾對(duì)于房屋消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行推算，中國房價(jià)至少下跌50%才顯合理，民眾才能接受。
這是中央首度明確房價(jià)調(diào)控目標(biāo)充分表明中央痛擊高房價(jià)的決心。11月25日，李克強(qiáng)副總理在河北廊坊召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會(huì)時(shí)指出，保障房建設(shè)是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，是宏觀調(diào)控重要手段。中國內(nèi)需最大的潛力在城鎮(zhèn)化，而房價(jià)過高則會(huì)抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。建設(shè)保障性住房，有利于遏制房價(jià)過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會(huì)釋放巨大的消費(fèi)和投資潛力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
特別是在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)又趨低迷、我國外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻的情況下，推進(jìn)保障房建設(shè)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要作用。這是中央首度明確保障房對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，充分表明對(duì)于商品房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需的依賴已經(jīng)大為減弱。由此，我們可以看出，未來兩到三年，保障房將大量興建，商品房價(jià)格將至少下跌50%。而以50%的降幅來看，2009、2010年拿地的開發(fā)商必然虧本。
其次，從市場層面看，未來三到五年商品房將嚴(yán)重供過于求。
截至2011年10月，未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃;未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。另外，今年全國住宅用地供應(yīng)目標(biāo)是22萬公頃，前10個(gè)月供應(yīng)了8.83萬公頃，即還有13萬公頃住宅用地在未來幾個(gè)月推向市場。
上述已出讓未建、已出讓在建和近期計(jì)劃出讓的住宅土地面積為65萬公頃。按照正常的施工周期，在這些土地上建設(shè)的房子會(huì)在未來三年內(nèi)陸續(xù)竣工交付。65萬公頃的住宅用地，按每套100平方米，平均容積率1.5計(jì)算，可以建9750萬套房子;按照一套房子容納一個(gè)家庭，家庭平均人口數(shù)按2.8計(jì)算，這些房子可以解決2.73億人的住房問題。由此數(shù)據(jù)可以看出，未來三到五年，中國商品房市場將出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的狀況，開發(fā)商在資金壓力下必將打起價(jià)格戰(zhàn)，在生死攸關(guān)之際大幅降價(jià)甚至虧本是其必然選擇。
第三，從經(jīng)營層面看，開發(fā)商在生死攸關(guān)之際絕不會(huì)再死守成本定價(jià)。
一直以來，房地產(chǎn)暴利已成業(yè)內(nèi)外共識(shí)，而開發(fā)商和某些專家卻始終不承認(rèn)，他們以“面粉貴，面包當(dāng)然會(huì)貴”作為理由，在他們看來，地價(jià)、人力、建材等房屋成本高，房價(jià)當(dāng)然得高。與此同時(shí)，商品房又是穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，只要是能拿到土地，就意味著可以獲取暴利，以至于開發(fā)商普遍認(rèn)為成本是其房價(jià)下跌的底線。
而在筆者看來，事實(shí)卻絕非如此!我們都知道，企業(yè)決策層在決策時(shí)須依據(jù)公司實(shí)際情況，結(jié)合市場、政策等因素進(jìn)行。在中央持續(xù)調(diào)控下，在商品房市場日漸低迷的態(tài)勢下，在資金日漸緊張卻融資乏術(shù)的狀態(tài)下，在競爭日漸激烈的氛圍下，開發(fā)商為了生存，大幅降價(jià)或超低定價(jià)從市場拿錢是唯一選擇。而在其做出定價(jià)時(shí)最需要權(quán)衡的是民眾對(duì)于房價(jià)的接受程度，而不是成本。一旦開發(fā)商以成本定價(jià)仍然難以激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，虧本銷售是其必然選擇。
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