許小年：政府最終決定調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間

　　從城鎮(zhèn)居民來看，沒有房子的城鎮(zhèn)居民辛苦掙錢，希望能夠獲得自己的房子。而有了房子的城鎮(zhèn)居民，他已經(jīng)選好了樓盤地段，熱切的期盼房?jī)r(jià)的上升。同樣是城鎮(zhèn)居民，但他們?cè)?a href='http://www.fuzhouhuadun.com/' target='_blank'>房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益是不一致的。政府層面上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益也是不一致的。中央政府要以安居樂業(yè)作為小康生活的標(biāo)志，中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的訴求是小康社會(huì)的健全。地方政府近年來越來越依賴賣地收入和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)彌補(bǔ)日益擴(kuò)大的財(cái)政赤字。地方政府希望房?jī)r(jià)高、地價(jià)高，中央政府希望房?jī)r(jià)低、地價(jià)低。在這個(gè)市場(chǎng)上毫無疑問，地產(chǎn)商的利益在里面。

　　在這個(gè)市場(chǎng)上銀行也有利益。銀行在這里找到了優(yōu)質(zhì)客戶和個(gè)人客戶。按揭貸款，曾經(jīng)是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)�，F(xiàn)在銀行都在準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌帶來的壞帳風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)圈在了房地產(chǎn)市場(chǎng)里。鋼鐵行業(yè)、水泥、建材、家電，多少行業(yè)的興衰也取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。但實(shí)際上還有一個(gè)最大的利益相關(guān)方我們沒有提到，在媒體上也很少有報(bào)道，那就是中國(guó)的農(nóng)民。

　　實(shí)質(zhì)上他們是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的利益相關(guān)方。但是由于他們的聲音微弱，理所當(dāng)然的被其他利益參與者削弱了。我們?cè)谟懻摲康禺a(chǎn)政策的時(shí)候，這些政策的變化會(huì)影響到各個(gè)階層、各個(gè)方面的利益，最大的利益相關(guān)方我們不要忘了是中國(guó)的農(nóng)民。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬以后，地產(chǎn)商明顯的減少了拿地的數(shù)量，放慢了開發(fā)的速度。我們最近聽到一些消息，土地流拍、土地一級(jí)市場(chǎng)上，地方政府的賣地收入大幅度下降。基層、各級(jí)政府的資金緊張程度并不亞于地產(chǎn)商。多年形成的地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，房地產(chǎn)市場(chǎng)的簫條、對(duì)于地方政府財(cái)政的沖擊，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商的沖擊，應(yīng)該是等量齊觀的。

　　正是因?yàn)榈胤截?cái)政的緊張，我們看到了最近有幾家地方政府獲準(zhǔn)發(fā)行地方債券。這是我們國(guó)家財(cái)政體系上的一個(gè)重大變化。根據(jù)現(xiàn)行的法律，地方政府是不允許發(fā)債的。這次他們拿到的債券發(fā)行權(quán)在法理上都是值得推敲的。如此重大的財(cái)政體制的變化，應(yīng)該是通過全國(guó)人大的討論才能夠開始試點(diǎn)。在這個(gè)利益博弈中，嚴(yán)厲的調(diào)控政策開始發(fā)生作用。它像一柄雙刃劍，在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，使得地方財(cái)政面臨著巨大的壓力。

　　地方和中央在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的博弈，將決定調(diào)控政策還要持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。但是很遺憾的是由于缺乏數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在無法對(duì)地方財(cái)政做出較為準(zhǔn)確的估計(jì)。也不知道這個(gè)博弈進(jìn)行到什么程度，在房地產(chǎn)政策上就會(huì)出現(xiàn)一些變化。這個(gè)不確定性并不是因?yàn)槭挛锇l(fā)展不確定性，而是因?yàn)槲覀冏鲅芯康臎]有數(shù)據(jù)。不知道現(xiàn)在進(jìn)入調(diào)控期以后，地方政府的財(cái)政到底緊張到什么程度。我們國(guó)家財(cái)政方面的數(shù)據(jù)非常少，做研究能夠做出準(zhǔn)確的估計(jì)是比較困難的。

　　在這樣一個(gè)利益博弈中，博弈的主導(dǎo)者是政府，中央政府和地方政府擁有著別人沒有的公權(quán)力。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)群體，其他人都是弱勢(shì)群體。這兩級(jí)政府的訴求和他們的利益平衡，最終將決定博弈的結(jié)果。為了盡快完成小康社會(huì)的建設(shè)，中央政府推出了號(hào)稱有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，是以限購(gòu)和限貸為核心的。限購(gòu)和限貸壓縮了地產(chǎn)商的資金流入，地產(chǎn)商不得不降價(jià)銷售。在調(diào)控政策初見成效，卻傳來了政策松動(dòng)的信號(hào)。

　　政府官員、主管部門都在媒體上放出風(fēng)，說調(diào)控政策是迫不得已。也有一些學(xué)者講，調(diào)控政策在將來有可能要退出。為什么有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策在剛剛出現(xiàn)效果的時(shí)候，就傳來了松動(dòng)的信號(hào)?我個(gè)人猜測(cè)有可能是地方政府的游說。

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