許小年：土洞供給失衡是房?jī)r(jià)上漲的主因

　　在目前格局下，以限購(gòu)和限貸為主的調(diào)控政策，不僅無法協(xié)調(diào)各方利益，而且在我看來，沒有什么機(jī)會(huì)行使這個(gè)政策的初始目標(biāo)。過去的歷史已經(jīng)證明，每次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫的下跌，下跌之后又是報(bào)復(fù)性反彈。中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)行到現(xiàn)在，問題越來越復(fù)雜。原因就是，從來沒有一個(gè)市場(chǎng)交織著如此眾多人的利益。

　　我本人一貫反對(duì)用行政手段調(diào)控價(jià)格。當(dāng)動(dòng)用行政手段調(diào)控價(jià)格的時(shí)候，我們同樣看到有人受益、有人受損。強(qiáng)行把價(jià)格壓下去，消費(fèi)者受益，企業(yè)受損。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，在多元利益發(fā)展的過程中，如果還像在傳統(tǒng)社會(huì)那樣，以代表社會(huì)全體利益或者多數(shù)利益的身份出現(xiàn)，采用行政手段干預(yù)市場(chǎng)的話，勢(shì)必引起社會(huì)公平性問題。

　　我們分析一下需求方的因素，人口、收入、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的，不可能下降。調(diào)控政策不可能使人口增長(zhǎng)下降，不可能使收入增長(zhǎng)下降，不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是要有足夠的供給。在中國(guó)這樣大一個(gè)國(guó)家，房?jī)r(jià)這么高是沒有道理的。世界上高房?jī)r(jià)的地區(qū)都是存在天然屏障，土地供應(yīng)無法再增加的情況下，房?jī)r(jià)才能持續(xù)地上升。

　　比如說香港的中環(huán)，就是一個(gè)島，這個(gè)島上的土地已經(jīng)開發(fā)完了，而需求在不斷上漲。因此港島的房?jī)r(jià)從總體趨勢(shì)上來說是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓，它是一個(gè)半島，三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經(jīng)開發(fā)完了。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應(yīng)的限制，其他有著比較深度土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，我們沒有看到持續(xù)性的房?jī)r(jià)上漲。

　　我們國(guó)家房?jī)r(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)控制有關(guān)。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預(yù)期上牢牢地建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應(yīng)不增加，需求這一端，人口、收入和城鎮(zhèn)化都在提高。房?jī)r(jià)肯定要上去，為了提供一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決方案，應(yīng)該認(rèn)真地考慮，取消18億畝紅線，認(rèn)真考慮土地制度改革。建立起土地的一級(jí)市場(chǎng)。目前土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府壟斷的，真正建立起土地一級(jí)市場(chǎng)，能夠讓市場(chǎng)來調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價(jià)、地價(jià)高的時(shí)候有更多的土地進(jìn)入市場(chǎng)，來平抑樓價(jià)和地價(jià)。

　　在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們現(xiàn)在還缺乏一個(gè)協(xié)調(diào)各方利益的公平、公正的平臺(tái)。博弈的最終結(jié)果，在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關(guān)系。要想從根本上解決中國(guó)房?jī)r(jià)過高的問題，要從改革著手，更多地面向市場(chǎng)，以改變的思路尋求突破，避免過去出現(xiàn)調(diào)控，暫時(shí)下跌，隨后報(bào)復(fù)性反彈這樣一個(gè)歷史的循環(huán)。

　　價(jià)格是由市場(chǎng)的供給和需求決定的。是由預(yù)期的控制和需求決定的。調(diào)控政策暫時(shí)壓制了需求，但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時(shí)壓制住了。隨著人口、收入和城鎮(zhèn)化提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價(jià)格肯定是一路上漲。

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