葉檀：存活難是地產(chǎn)企業(yè)必須面對的現(xiàn)實
2011-11-23 來源：解放日報 編輯：狄海霞
房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項目中，標的資產(chǎn)估值超過1億元的項目有17宗，超過5000萬元的項目有29宗。
但市場未必同此涼熱。穆迪29家受評開發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來12個月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。但現(xiàn)金流較好的房地產(chǎn)開發(fā)商也在降價促銷，目標就是成為未來市場的主導者。房地產(chǎn)行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。
這并不是開始，也不是結(jié)束。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產(chǎn)并購進一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。
目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)，這其中尤以78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出為主。
并購者分為兩類，一類是穩(wěn)健的市場占有者，這類企業(yè)手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經(jīng)數(shù)個房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。
以中海地產(chǎn)為例，既背靠雄厚的央企母公司，又擁有雄厚的資金實力與強大的營銷能力。根據(jù)11月18日中海地產(chǎn)公布的三季報，前9個月實現(xiàn)營業(yè)額357.9億港元，增長38.2%，經(jīng)營利潤167.3億港元，增長46.8%。更重要的是，中海凈借貸水平為36.8%，可動用的現(xiàn)金約為172.4億港元。中海地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)標兵，從2000到2009年，公司累計實現(xiàn)凈利潤235億港元，凈利潤復(fù)合增長率達到46%，增長率位居行業(yè)第一。
房地產(chǎn)市場陷入低迷的2008年，中海地產(chǎn)凈利潤增加20.8%至50.50億港元，房地產(chǎn)市場低迷的2011年仍然不錯。不僅如此，據(jù)披露，2009年開始，該公司將現(xiàn)金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，堅持“不做價格先鋒，不搶高價地，嚴控自有資金比例”。
一些善用本土市場資源的公司，如加快發(fā)行本土私募房地產(chǎn)投資基金，可以挺過難關(guān)。清科研究中心統(tǒng)計，截至2011年三季度，當年共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過到了80.0%和70.0%。三季度房地產(chǎn)居PE基金投資各行業(yè)案例和金額的排名榜首。手握好資產(chǎn)的公司可以借民間資金存活。
如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)(不算項目公司)會幾何級數(shù)縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發(fā)商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家。
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