葉檀：調(diào)控口號即將成為樓市的一大敗筆
2011-11-22 來源：葉檀博客 編輯：宋羽欣
任何一個(gè)人都清楚，中國的房地產(chǎn)泡沫需要抑制。從房價(jià)收入比、租售比以及房地產(chǎn)總市值占GDP的比例來看，中國的房地產(chǎn)泡沫不可持續(xù)，如果不主動(dòng)調(diào)控，必然成為引爆未來中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融的炸彈。這一點(diǎn)無須多論，無須卷袖攘臂、大唿口號，只要頭腦還保持最后一絲清醒，對房地產(chǎn)調(diào)控就不會存有太大異議。
從2003年房地產(chǎn)市場化開始，我國進(jìn)入每年一調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控周期。2004年初，采取 “管嚴(yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策：一方面逐步推行經(jīng)營性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等收緊銀根。
2006年要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問題，當(dāng)年6月1日推出著名的90、70政策，即90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過限套型、限房價(jià)，競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。2008年8月之前，從地根、銀根、稅收叁方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)厲調(diào)控。毫無疑問，上述調(diào)控沒有讓房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展軌道，并沒有取得太大的效果。
房地產(chǎn)市場忠實(shí)地體現(xiàn)了房價(jià)泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。貨幣在房地產(chǎn)調(diào)控期間，恰好是中國廣義貨幣發(fā)行量大發(fā)特發(fā)的時(shí)間。根據(jù)央行的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截止2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬億元，同比增長19.6%;截止2010年末，M2的余額為72.6 萬億元，同比增長19.7%，雖然增速比上年低8.0個(gè)百分點(diǎn)。但短短7年的時(shí)間，廣義貨幣發(fā)行增加了50.5萬億元。
李稻葵先生最近表示，按當(dāng)前的匯率計(jì)算，目前中國的廣義貨幣存量已超過12萬億美元，廣義貨幣存量占GDP的比重更是達(dá)到了1.8倍，無論從貨幣存量的絕對數(shù)還是貨幣存量占GDP的比重來看，均已是世界上最高的國家。如此巨量的貨幣必須要釋放的渠道，以往房地產(chǎn)、股市等資產(chǎn)貨幣化，成為最大的化解超發(fā)貨幣的渠道。
明確的結(jié)論是，貨幣泡沫不除，房地產(chǎn)泡沫難以除根，即便通過嚴(yán)厲的打壓政策抑制住泡沫，一旦調(diào)控放松房價(jià)就會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。因此，本輪房地產(chǎn)市場與基礎(chǔ)貨幣發(fā)行體制改革息息相關(guān)，由于外匯占款下降，基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量下降，為本輪房地產(chǎn)調(diào)控打下了良好的根基。目前要做的是持之以恒，有人希望政府為難熬的實(shí)體經(jīng)濟(jì)放松銀根，可以肯定，政策一旦放松銀根，資金將流入資本與貨幣市場賺快錢，而不是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要的是減稅、打破壟斷、利率市場化改革。又想放松銀根，又要壓低房價(jià)，相當(dāng)于一腳油門、一腳剎車，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。
堅(jiān)持調(diào)控的前提是，全球經(jīng)濟(jì)與中國經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大動(dòng)蕩：2008年下半年房地產(chǎn)調(diào)控之所以放松，是次貸危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)崩潰倒逼所致;2003年出現(xiàn)SARS，擔(dān)心通縮，政府通過房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)拉動(dòng)消費(fèi);隨著歐美債務(wù)危機(jī)，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)日益疲軟，類似于IMF總裁拉加德等全球金融人士，紛紛暗示中國應(yīng)該放松調(diào)控。此時(shí)中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，才能為房地產(chǎn)調(diào)控騰出空間，最近宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，出口下行，消費(fèi)沒有質(zhì)的飛躍，如果只靠投資拉動(dòng)，恐怕行之不遠(yuǎn)。中國的房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀經(jīng)濟(jì)根基尚不穩(wěn)定。
最后，也是最重要的是利益分配體制。2003年政府意圖控制房價(jià)，卻在土地市場在對土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式，把地方財(cái)政牢牢綁在土地財(cái)政之上，此舉一出，房地產(chǎn)調(diào)控難上加難。本輪房地產(chǎn)調(diào)控必須以房產(chǎn)稅等取代土地財(cái)政，否則調(diào)控難以成功。
痛苦的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)調(diào)控要持之以恒，要收長期之效，關(guān)鍵是消除貨幣泡沫，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，以房產(chǎn)稅等稅收取代土地財(cái)政。喊口號有用的話，大家一起喊口號就行了。別忘記，大部分億萬富翁已經(jīng)移民國外，市場不穩(wěn)對中低收入階層危害最大。如果說理性就是騎墻的話，筆者很愿意騎上這堵墻。
2010年之前，中國的房地產(chǎn)市場大約兩叁年就經(jīng)歷一輪調(diào)控，但從來沒有調(diào)控到底的先例。由此造成的結(jié)果是，房地產(chǎn)調(diào)控短期化，市場預(yù)期混亂，中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期隨之變化，市場投機(jī)心態(tài)越來越重。房地產(chǎn)調(diào)控想要一以貫之，堅(jiān)持到底，必須穩(wěn)妥、到位。
總結(jié)經(jīng)驗(yàn)是調(diào)控成功的前提，避免重蹈以往的短期調(diào)控覆轍，關(guān)鍵是對房地產(chǎn)市場規(guī)律理解透徹。目前的這一輪調(diào)控關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局，關(guān)系到地方財(cái)政改革，只能成功不能失敗，因此，保持理性的頭腦、給予足夠的調(diào)控空間尤為關(guān)鍵。
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