徐策：地產(chǎn)市場集中發(fā)展的四大優(yōu)劣趨勢
2011-11-21 來源：上海證券報(bào) 編輯：狄海霞
當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn)市場仍然存在著一些問題。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化。要推動(dòng)體制機(jī)制改革，在遏制投機(jī)、促進(jìn)房價(jià)基本穩(wěn)定的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)高位放緩態(tài)勢
在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個(gè)百分點(diǎn)，較1999-2010年同期均值高4.4個(gè)百分點(diǎn)，總體仍保持較高水平。
從月度數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速相對平穩(wěn)，6月份出現(xiàn)明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月，連續(xù)3個(gè)月保持高位放緩態(tài)勢，10月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。
2、住房銷售增速逐步減速
住房銷售增速對房地產(chǎn)調(diào)控政策反映比較敏感，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策后，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果。進(jìn)入2011年以來，住房銷售增速在2010年下半年大幅下降的基礎(chǔ)上略有回升，總體呈現(xiàn)波動(dòng)放緩的態(tài)勢。1-10月商品房銷售面積、銷售額累計(jì)同比增長10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個(gè)百分點(diǎn)，雖然略高于上年同期的數(shù)據(jù)，但與1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個(gè)百分點(diǎn)。
從月度數(shù)據(jù)看，2011年住房銷售增速經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是年初到4月份，出現(xiàn)大幅下滑，4月份銷售面積和銷售額出現(xiàn)負(fù)增長，增速分別為-10.1%和-11.8%;第二階段是5月和6月，出現(xiàn)大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達(dá)到25.4%和47.5%;第三階段是7月到10月，連續(xù)4個(gè)月下滑，10月份銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)負(fù)增長，增速分別為9.8%和11.1%。同時(shí)，二手房交易量持續(xù)為負(fù)增長，說明房地產(chǎn)市場交易景氣并未上升。
4月以來，北京、寧波、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現(xiàn)為同比負(fù)增長;北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。
3、房地產(chǎn)價(jià)格放緩跡象初現(xiàn)
新建住宅價(jià)格同比、環(huán)比增速持續(xù)回落。9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%，漲幅繼續(xù)回落。價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，價(jià)格回落的有1個(gè)，同比漲幅超過5%的城市有17個(gè);價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有31個(gè)，下降的城市有15個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過1%。
二手住宅價(jià)格同比漲幅下降，環(huán)比實(shí)現(xiàn)負(fù)增長。9月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比平均上漲2.4%，環(huán)比平均下跌0.07%。9月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè)，持平的城市有2個(gè)，下降的城市有7個(gè)，漲幅超過5%的城市有10個(gè);二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有21個(gè)，下降的城市有25個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過1%。
4、土地價(jià)格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷
土地價(jià)格增速全面放緩。2011年第三季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn);同比增長率分別為8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)環(huán)比、同比增幅全面回落。12個(gè)重點(diǎn)城市平均樓面地價(jià)10月份降至1794元/平方米，較2010年同期低1605元/平方米。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度，130個(gè)城市住宅類土地成交樓面均價(jià)同比下跌11%。
土地交易逐步趨冷。從土地供應(yīng)市場上異常交易地塊的情況來看，高價(jià)地塊數(shù)量明顯減少，溢價(jià)率和競價(jià)輪次相對平穩(wěn)，市場熱度降溫。12個(gè)重點(diǎn)城市10月份居住用地土地供應(yīng)804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又?jǐn)U大趨勢。進(jìn)入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場進(jìn)一步冷清。
上海、廣州、北京等地出現(xiàn)多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況，開發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。
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