董秀成：嚴(yán)寒下房?jī)r(jià)必然進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下跌

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“崩盤”不是政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)，政府希望抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)或者保持相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著復(fù)雜多元的利益群體，中央政府希望房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)以不傷害整體經(jīng)濟(jì)，地方政府需要房地產(chǎn)“財(cái)政”來源，銀行需要穩(wěn)定貸款規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，地產(chǎn)商希望維持較高價(jià)格，投機(jī)者希望房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，普通購房者希望房?jī)r(jià)下跌。

　　目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入異常“嚴(yán)寒”的季節(jié)。近期上海出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌所導(dǎo)致的業(yè)主聚眾鬧事，引起媒體廣泛“熱議”，一股“退房熱”氣氛開始籠罩在這個(gè)曾經(jīng)房?jī)r(jià)“狂熱”的現(xiàn)代大都市，這當(dāng)然也會(huì)引起“高層”密切關(guān)注。可以說史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策終于出現(xiàn)明顯碩果，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商在成交量持續(xù)下跌的情況下，終于面對(duì)殘酷現(xiàn)實(shí)，開始“忍痛割肉”，并紛紛采取降價(jià)促銷手段，個(gè)別地方或個(gè)別樓盤跌幅已經(jīng)達(dá)到兩三成。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)多方博弈中，銀行最怕房?jī)r(jià)大跌，或者說，銀行沒有足夠的能力來應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)暴跌帶來的巨大沖擊。另外，在相互博弈中，其實(shí)普通購房者地位最尷尬，因?yàn)樵诖蠖际�，即使房�(jī)r(jià)下跌50%，成千上萬的老百姓依然沒有足夠的購買力，除了發(fā)泄一點(diǎn)情緒以外，沒有任何力量。

　　然而，目前全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎靡不振，美國和歐洲債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致全球“金融危機(jī)”陰魂不散，世界經(jīng)濟(jì)前景暗淡。中國經(jīng)濟(jì)也面臨諸多問題和隱患，通貨膨脹居高不下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度趨緩，債券市場(chǎng)進(jìn)入“低谷”，民營經(jīng)濟(jì)遭遇寒冬，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，尤其是受到國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的影響，沿海地區(qū)中小企業(yè)全面進(jìn)入困境，盡管政府近期連出利好政策，完善財(cái)稅政策，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅，重點(diǎn)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是中小企業(yè)，但真正落實(shí)很困難。另外，迫于政績(jī)考核壓力，各地方政府面對(duì)實(shí)體振興乏力，不可能輕易放棄土地財(cái)政和賣地經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)依然是地方財(cái)政主要來源。

　　因此，盡管近期國家不會(huì)放松樓市宏觀調(diào)控，但隨著保障房建設(shè)到位，尤其是大都市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)適度下跌或穩(wěn)定局面，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要適度刺激的情況下，國家很可能會(huì)對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。對(duì)于那些確實(shí)需要買房者，已經(jīng)到了下決心的時(shí)候，不要指望可以抄底，更不能期望房?jī)r(jià)“暴跌”;對(duì)于那些投機(jī)者，無論房?jī)r(jià)如何變化，都存在風(fēng)險(xiǎn)，何況未來國家肯定會(huì)逐漸出臺(tái)稅收調(diào)節(jié)政策，指望通過炒房來進(jìn)行投機(jī)會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于在包括上海、北京、深圳、杭州等大都市出現(xiàn)的這種嚴(yán)重“滯銷”情景，人們似乎已經(jīng)看到房?jī)r(jià)終于實(shí)質(zhì)下跌的曙光，某些人開始表現(xiàn)出非常樂觀的情緒，認(rèn)為房?jī)r(jià)將走向所謂的廣大普通民眾能夠承受的價(jià)格方向。在筆者看來，這其實(shí)還是老百姓“一廂情愿”的幻想而已，房?jī)r(jià)下降已經(jīng)是在所難免的事情，但如果人們相信房?jī)r(jià)可以下降到“普通大眾商品”一樣的價(jià)格水平，那這些人最后一定是失望的，甚至是絕望的。

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