易憲容：商品房供需失衡限購令可能取消
2011-11-15 來源：上海證券報 編輯：狄海霞
近來，國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)的市場與計劃之爭風起云涌。有人認為，政府對當前的房地產(chǎn)市場干預(yù)過多，市場法則少了。如果這些房地產(chǎn)政策不改變，不僅與市場經(jīng)濟法則相悖，而且是中國房地產(chǎn)市場的一種倒退。政府對樓市的管理，更多應(yīng)采取市場化的原則，城市住房限購令應(yīng)取消。也有人認為，當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控剛見成效就放寬限購，必然使得所有調(diào)控努力都前功盡棄，所以城市住房限購令不可取消。
可以說，這些年來的房地產(chǎn)市場不僅不是個成熟的市場，而且集中了計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的弊端。因為，當前房地產(chǎn)市場的最大特征，就是住房市場要素的非市場化及住房產(chǎn)品的市場化。土地、資金、勞動力、城市規(guī)劃等要素不是經(jīng)過市場方式來運行的。比如，土地，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過政府與房地產(chǎn)開發(fā)商臺下的協(xié)議來完成。
在2004年7月之后，盡管土地通過拍賣方式交易，但土地拍賣規(guī)則都是由地方政府設(shè)定的。所以，絕大多數(shù)土地的交易同樣沒有通過有效的市場機制來完成。其實，這樣的爭論，沒有建立在當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)實的基礎(chǔ)上，或前提條件不明確。
房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸政策是決定樓市能否繁榮的關(guān)鍵。在中國金融市場嚴格的管制下，政府的不少信貸政策通過管制資金的價格與數(shù)量，把社會稀缺的資金以低成本的方式流入房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機炒作者手中。比如，近十年來的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問題放在首位，而是把住房市場作為經(jīng)濟增長的工具，進而使得全國各城市的樓價在過度優(yōu)惠的信貸政策之下被一再推高。
這樣，房地產(chǎn)市場繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財政增長了、地方政府的業(yè)績好了。但是這種繁榮是建立在政府對利率與信貸管制基礎(chǔ)上，是建立在管制利率對存款人財富轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上的。可是，對于住房來說，又是完全市場化的。由于住房是十分特殊的商品(既是投資品也是消費品、每套住房都具有唯一性)，再加上中國住房市場剛剛形成(一手住房比例80%以上，而成熟的房地產(chǎn)市場這個比例不會超過15%)，這就為房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷性定價創(chuàng)造了條件。
無論是從目前住房市場的要素非市場化，還是從商品住房的市場法則失敗角度來看，我國住房市場與成熟的房地產(chǎn)市場相差太遠，我國的房地產(chǎn)市場仍然是一個政府干預(yù)嚴重的市場。因此，盡管筆者不贊同用行政方式來干預(yù)市場，而且認為限購方式對市場影響十分有限，但有一點應(yīng)該肯定，即限購令對遏制住房投機炒作是能起到一定作用的。
現(xiàn)在的問題是，取消當前各城市住房限購令是不是能增加國內(nèi)住房的市場化程度，政府是不是要鼓勵住房市場的居民住房投資。由上述分析可知，當前國內(nèi)房地產(chǎn)的市場與計劃之爭論，并非要取消住房市場限購令及限價令，而是要加大房地產(chǎn)的市場化改革步伐。不是用行政干預(yù)的方式來解決當前房地產(chǎn)市場問題，而是更多地要用成熟市場中通用的經(jīng)濟杠桿來化解房地產(chǎn)市場的問題。
比如，打擊房地產(chǎn)投機炒作，既不需要住房限購令，更不需要等到個人住房信息體系確立，只要通過有效的信貸政策及稅收政策就足夠了。比如在新加坡打擊住房投機炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。不管是什么狀態(tài)的住房，只要有交易，就征稅，這對住房投機炒作豈能不起到巨大的震懾作用?
總之，在筆者看來，當前中國的房地產(chǎn)，并非是計劃多了還是少了的問題，而是房地產(chǎn)市場還完全不成熟、不健全。因此，當前最急迫的任務(wù)，就是盡快強化房地產(chǎn)市場化的制度改革，用成熟房地產(chǎn)市場中有效的經(jīng)濟杠桿來化解當前房地產(chǎn)市場問題，而不是強化政府對市場的干預(yù)。成熟的房地產(chǎn)市場最有效的經(jīng)濟杠桿十分普遍，無論是制度規(guī)則還是經(jīng)驗都是如此。比如，在土地拍賣時對生產(chǎn)住房商品的嚴格限制、信貸政策與稅收政策對住房投機炒作的嚴格限定等方面，不少國家都有較為成功的制度與經(jīng)驗。我們大可充分借鑒。
在這種情況下，住房市場的商品價格要真正建立以住房消費為基礎(chǔ)的市場供求關(guān)系事實上是不可能的。當住房市場完全是投資炒作為主導(dǎo)時，或住房市場蛻變?yōu)樘摂M經(jīng)濟時，樓價一定會遠遠偏離實質(zhì)性住房商品的價值，市場法則也就失敗。
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