譚浩�。悍�?jī)r(jià)下跌過(guò)半銀行將受巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)開發(fā)商是先依靠自有資金或東借西湊拿地，然后用取得的土地向銀行貸款，再用貸款資金償還此前的借債、辦理相關(guān)手續(xù)、繳納相關(guān)費(fèi)用。在項(xiàng)目正式開工時(shí)，由于貸款資金所剩無(wú)幾，只能繼續(xù)東借西湊、預(yù)收購(gòu)房款，甚至讓施工單位墊資，基本上都是“空手套白狼”。

　　銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康日前表示，自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行整體測(cè)試，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%;而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問(wèn)題。

　　由于銀行在給企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)都對(duì)抵押物打了比較大的折扣，因此，只要抵押物的價(jià)值下降不超過(guò)一定幅度，銀行貸款就不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。劉明康先生的觀點(diǎn)，大概是建立在這個(gè)理論基礎(chǔ)之上。可問(wèn)題是，實(shí)際情況并非像他說(shuō)的那么簡(jiǎn)單。

　　一旦房?jī)r(jià)下跌，尤其是出現(xiàn)50%的“深度下跌”時(shí)，除少數(shù)實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商外，大多數(shù)開發(fā)商在這樣的操作流程下，都會(huì)出現(xiàn)負(fù)債比重過(guò)高、利潤(rùn)空間不大的情況。因此，別說(shuō)房?jī)r(jià)下跌50%，就算只下跌20%，很多開發(fā)商也會(huì)承受不了，銀行放出的貸款也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　也許有人會(huì)認(rèn)為，不管開發(fā)商虧本與否，也不管開發(fā)商是否會(huì)破產(chǎn)，在處理債務(wù)過(guò)程中，按照相關(guān)法律規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)都有優(yōu)先權(quán)。話是這么說(shuō)，但在財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，購(gòu)房者繳納的預(yù)付款怎么辦?拖欠的工程款(主要是農(nóng)民工工資)怎么辦?拖欠的材料款怎么辦?

　　要知道，雖然土地的抵押權(quán)在銀行，但房屋所有權(quán)并不在銀行，銀行如果處理土地資產(chǎn)，必然涉及到土地上的房屋，在購(gòu)房者、工程隊(duì)、材料供應(yīng)單位或個(gè)人的問(wèn)題沒有解決好之前，銀行能夠順利地對(duì)土地進(jìn)行變現(xiàn)嗎?房?jī)r(jià)下跌50%，銀行還能不虧本嗎?

　　退一步講，就算房?jī)r(jià)下跌50%銀行貸款仍然有“保本”的抵押物作保證，但這并不意味著銀行就沒有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，抵押物是否足值，是否在變現(xiàn)后能夠足額償還貸款是很重要，而更重要的是銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題——如果流動(dòng)性不暢，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)立刻出現(xiàn)。

　　從目前的實(shí)際情況來(lái)看，如果房?jī)r(jià)真的下跌50%，將出現(xiàn)無(wú)數(shù)半拉子工程。半拉子工程一多，貸款變“死錢”的現(xiàn)象也會(huì)越來(lái)越多。還值得一提的是，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)如此大的降幅，政府融資平臺(tái)近10萬(wàn)億的貸款大多也會(huì)變成“死錢”。那么，銀行的流動(dòng)性還有保證嗎?風(fēng)險(xiǎn)還能避免嗎?

　　近十年，我國(guó)銀行幾乎每隔兩三年就會(huì)出現(xiàn)一次資本充足率不足的問(wèn)題。每到這時(shí)，銀行會(huì)通過(guò)各種渠道籌措資金以彌補(bǔ)資本金的不足。這幾年股市嚴(yán)重低迷，一個(gè)很重要的原因，就是銀行為了彌補(bǔ)資本充足率的不足而進(jìn)行了大規(guī)模融資。銀行的問(wèn)題實(shí)際上也會(huì)“升級(jí)”成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大問(wèn)題，不能不得到重視。

　　筆者認(rèn)為，“房?jī)r(jià)下跌50%銀行也不會(huì)虧本”是想當(dāng)然的說(shuō)法，更是自欺欺人。銀行要想避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，最好的辦法就是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，通過(guò)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改善信貸結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)流動(dòng)性。只有流動(dòng)性好了，信貸資金安全性才強(qiáng)，效益才會(huì)好。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性遠(yuǎn)高于政府融資平臺(tái)和開發(fā)企業(yè)，且能夠全方位拉動(dòng)消費(fèi)需求，使銀行的生存基礎(chǔ)越來(lái)越強(qiáng)。

　　現(xiàn)實(shí)生活中類似的問(wèn)題并不少。很多貸款從表面上看都有“足夠”的抵押物，不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，可實(shí)際上這些抵押物并不能有效化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。特別是涉及老百姓利益的抵押物，往往并不能順利變現(xiàn)。

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