牛刀：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)其高泡沫利潤(rùn)
2011-11-12 來(lái)源：牛刀博客 編輯：宋羽欣
幾年前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾經(jīng)一語(yǔ)驚人：萬(wàn)科超過(guò)20%利潤(rùn)不做。很多吹鼓手們紛紛驚呼，萬(wàn)科真好，有錢都不賺，超過(guò)20%利潤(rùn)就不做。這不是一種傻逼行為嗎?20%對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一種多么大的暴利啊。就這樣，還表?yè)P(yáng)王石?
萬(wàn)科當(dāng)時(shí)做的是面向白領(lǐng)階層的四季花城和金色家園這樣的普通住宅，等同于歐美的經(jīng)濟(jì)適用房，但是，其品質(zhì)遠(yuǎn)差于歐美的經(jīng)濟(jì)適用房，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如西班牙的經(jīng)濟(jì)適用房。他們的利潤(rùn)是多少，很少超過(guò)3%。如此相比，中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)是歐美國(guó)家的7倍。就這樣還值得表?yè)P(yáng)?
美國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，也就是普通住宅覆蓋面達(dá)到了大學(xué)教授這個(gè)層面。很多州政府把300平方左右的別墅也被列為經(jīng)濟(jì)適用房。不用做廣告，很多城市做好房子后，分配給誰(shuí)，也不用排隊(duì)，原來(lái)是一個(gè)電話，后來(lái)是一條短信，現(xiàn)在一條微博，就可以通知到該買的群體前來(lái)選購(gòu)，沒(méi)有什么顧問(wèn)費(fèi)、廣告費(fèi)、代理費(fèi)和其他什么費(fèi)用。
西班牙呢。這個(gè)經(jīng)適房，跟國(guó)內(nèi)有很大差別。 首先就是，他們價(jià)格經(jīng)濟(jì)，但是住的奢侈。面積夠大不過(guò)，還帶游泳池，健身房，網(wǎng)球場(chǎng)，和兒童娛樂(lè)場(chǎng)所!并且各戶都帶兩個(gè)車庫(kù)(價(jià)格包含在總價(jià)里面)，精裝修!隔音環(huán)保新型材料!(他們法律規(guī)定，現(xiàn)新建筑必須使用新型隔音環(huán)保材料)。
其次，這個(gè)經(jīng)適房的限制條件!第一，家庭年總收入不能超過(guò)三萬(wàn)五千歐元左右。第二，不擁有其他住房。第三，在兩年半后拿房之前，需要支付五六萬(wàn)歐元費(fèi)用(主要是一次性付三四萬(wàn)，然后每個(gè)月三四百歐元。第四，你需要退出，已交款可以全部退還(只扣除百分之一以內(nèi)的手續(xù)費(fèi))第五，十五年內(nèi)不得以高于買入價(jià)賣出! 十五年以后，隨便你賣多少!
但是，中國(guó)的普通住宅莫名其妙的成為投機(jī)炒作的工具。讓我們來(lái)看看中國(guó)的房?jī)r(jià)有哪些是泡沫的成分的。為什么萬(wàn)科超過(guò)20%不做。首先是灰色收入，也就是送給各級(jí)官員的辦事費(fèi)，約占10%至15%。這是公開的支出，卻又是隱秘的，即所謂公開的秘密。大家說(shuō)一下，中國(guó)的老百姓冤還是不冤?為了住房，還要為貪官污吏支付貪腐費(fèi)用。這是一件多么荒唐的事。
其次是顧問(wèn)費(fèi)、廣告費(fèi)和代理費(fèi)，約占7%，最高的時(shí)候突破10%。這些錢也全部計(jì)入房?jī)r(jià)之中。更為奇怪的是，除了香港，在世界上找不到象世聯(lián)地產(chǎn)這樣的專業(yè)做地產(chǎn)顧問(wèn)和代理的上市公司。奇怪的是，易居居然可以到美國(guó)上市。
真正用于房?jī)r(jià)的成本，只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中，很多土地在2009年2010年的許多地王，都是泡沫。土地成本約占房?jī)r(jià)的30%，如果地價(jià)的泡沫大于50%時(shí)，轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上高達(dá)15%。8%至10%的建筑成本。其余，10%至15%約等于開發(fā)商的利潤(rùn)。剔除建筑成本、土地成本、基本利潤(rùn)和合理稅費(fèi)，泡沫的嚴(yán)重程度高達(dá)50%至60%之間。
中房信的退市，只是表明房?jī)r(jià)當(dāng)中的部分泡沫的破滅。隨之下來(lái)，再加上目前同等片區(qū)的土地價(jià)格已經(jīng)下降40%，甚至更多，表明土地泡沫的破滅。減稅運(yùn)動(dòng)開始后，直接可下調(diào)房?jī)r(jià)20%左右。灰色收入在房?jī)r(jià)下降的通道上，這些貪官污吏也不敢再貪了，直接下拉房?jī)r(jià)10%至15%。所以，相對(duì)2009年2010年的房?jī)r(jià)，跌去40%至50%，只是正常跌幅。
再其次是苛捐雜稅有60多項(xiàng)，約占房?jī)r(jià)30%左右。有的城市離譜的是，主要新房房源，要找市長(zhǎng)批條子，一張條子最多值高達(dá)10萬(wàn)元，也要打入房?jī)r(jià)之中。有的群起而仿效，搞抽簽活動(dòng)，抽中了一套房子，喝茶錢就到達(dá)10萬(wàn)至50萬(wàn)。如此炒作費(fèi)用也被打入房?jī)r(jià)之中。這是一件多么荒唐的事。
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