朱大鳴：資金鏈極度短缺將成為樓市常態(tài)
2011-11-12 來源：朱大鳴博客 編輯：宋羽欣
國(guó)務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。溫家寶強(qiáng)調(diào)，今年國(guó)家的財(cái)政收入約十萬億元，取之于民，更要用之于民。所以，指望近期樓市調(diào)控能夠松動(dòng)，顯然不現(xiàn)實(shí)。今明兩年樓市資金鏈緊張，可能將成為常態(tài)。
不過，這一輪調(diào)整會(huì)不會(huì)成為日本式或美國(guó)式的泡沫的破裂?這是一個(gè)值得思考的問題。日本從上個(gè)世紀(jì)九十年代初期開始崩潰，直到現(xiàn)在還沒有恢復(fù),美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，樓市至今仍然是一片蕭條，任由中國(guó)投資客拉高，但現(xiàn)在看來，還是不可能走出熊市的。
這次溫家寶總理的表態(tài)，表明樓市在短期內(nèi)難以改變蕭條的局面。至于中期，保增長(zhǎng)可能還會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主題。因?yàn)闊o論如何調(diào)整，最終的目的是為了更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展。如果經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持低迷狀態(tài)，各種矛盾最終可能會(huì)激化。
但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并非人力所能主導(dǎo)或者阻止。金九銀十美夢(mèng)破裂后，近期，星河灣、中海、龍湖、綠地這些房企在上海實(shí)施率先降價(jià)行動(dòng)，其降價(jià)的幅度跟前期相比高達(dá)20%，有的甚至30%，以上房企屬于國(guó)內(nèi)大型知名開發(fā)商，龍頭老大萬科也開始加入降價(jià)同盟軍，該北京公司旗下的金隅萬科城即將于11月推出三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，與上期房源比較，下降了3000元/平方米。
同時(shí)，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。同樣，從整體數(shù)據(jù)來看，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，10月份，北京二環(huán)內(nèi)二手房成交均價(jià)為30436元/平方米，比9月份下降4.7%。
當(dāng)然，據(jù)一部分網(wǎng)友反映，很多地方的樓盤尚未開始進(jìn)入降價(jià)銷售的行列，因此，我們前期稱這種狀況為不均衡式的降價(jià)。
就開發(fā)商而言，追逐利潤(rùn)是商人的天經(jīng)地義，但并不追求高價(jià)格。和任何商業(yè)一樣，追求利潤(rùn)而非高價(jià)格是一件正常的商業(yè)行為。如果成本高居不下，不但購(gòu)買者不利，同樣，對(duì)于開發(fā)商來說一樣難堪。多如牛毛的稅費(fèi)、越來越高的地價(jià)、越來越重資金使用成本，鈔票越來越多，這些是形成樓價(jià)高居的最重要的原因。
但是，這些直接導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的誘因，并沒有真正的解決。因此，這次調(diào)整主要是損傷市場(chǎng)雙方的利益為基礎(chǔ)的，比如開發(fā)商和前期業(yè)主。而造成高房?jī)r(jià)最重要的推手并沒有太大的損傷，甚至沒有太大的損失，調(diào)整的成本是市場(chǎng)承擔(dān)的，但是，獲利大部分卻被非市場(chǎng)的力量攫取，這無疑是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲哀，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的悲哀。
影響市場(chǎng)變量最大政策是信貸政策，如果保持信貸政策持續(xù)緊張的話，樓市深度調(diào)整并不奇怪。但是，現(xiàn)在信貸本身似乎更加危急。有人分析稱，2011年可能像2008年那樣，年末信貸有望集中爆發(fā)。我們不排除這種可能，但是，如果此舉實(shí)現(xiàn)的話，信貸危機(jī)將會(huì)集中爆發(fā)。因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)問題雖然表現(xiàn)在資金饑渴上，但是，其誘因是信貸結(jié)構(gòu)有問題。
如果單純開動(dòng)印鈔機(jī)，很可能出現(xiàn)信貸越多，市場(chǎng)越饑渴。原因很簡(jiǎn)單，貨幣多了，價(jià)格就高了，價(jià)格高了，貨幣需求更多了。如此循環(huán)，將房地產(chǎn)、資產(chǎn)價(jià)格拖入死局，釀成更大的災(zāi)難。
我們認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫崩潰的準(zhǔn)備，因?yàn)闃鞘械呐d衰直接關(guān)系到六十多個(gè)行業(yè)的興衰，直接關(guān)系到銀行抵押貸款的價(jià)值和地方政府的吃飯財(cái)政。當(dāng)然，這不是房地產(chǎn)市場(chǎng)“只漲不跌”的借口，相反，在2010年我們就指出，人人都預(yù)期樓市“只漲不跌”，這個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是十分大的，因?yàn)闆]有對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，大家只好押寶政府不敢也不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌，但這是一個(gè)十分恐怖的預(yù)期和賭博。
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