朱大鳴：房價將回歸現(xiàn)實(shí)成了不爭的事實(shí)
2011-11-12 來源：朱大鳴博客 編輯：宋羽欣
降價促銷反倒成了“買漲不買跌”的現(xiàn)實(shí)，購房者期待更低的價格入市，而前期業(yè)主同樣期望得到價格補(bǔ)償。甚至連住建部的陳準(zhǔn)聲稱，“當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有打算讓所有的開發(fā)商都活下去”。北京的某項(xiàng)目出現(xiàn)斷崖式下跌，連腰斬?cái)唷?/p>
雖然現(xiàn)在大家對于房地產(chǎn)市場比較悲觀，但是，中國房地產(chǎn)下報(bào)復(fù)性反彈的可能性，并非沒有，即依然不能排除樓市的2009年式大漲(當(dāng)然，沒有多少人再希望如此)。
就算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)說，2011年10月份之前供應(yīng)的房地產(chǎn)用地如果全部建成，總量也將高達(dá)90余億平方米。因此，人們似乎發(fā)現(xiàn)，樓市庫存的壓力如同五指山，看似很沉重。為此，國土部表示，按照開發(fā)建設(shè)周期，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng)，存銷比的變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，促進(jìn)房價合理調(diào)整。
與此同時，樓市空軍聲勢浩大。包括筆者在內(nèi)，早在半年前已經(jīng)看到了市場的下滑，特別指出眾人皆認(rèn)為樓市不可能跌的可怕性與風(fēng)險的集聚。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情況，提前預(yù)測市場的變化，才能給投資者更多更好的信息。世變時也變，因循一孔之見得不償失。沒有人能夠戰(zhàn)勝市場，別人貪婪的時候，巴菲特們再恐懼。
對于市場威脅日益增大的另一種現(xiàn)實(shí)是保障房的沖擊。雖然今年開工的1000萬套保障房有三成僅僅限于“挖坑”，但如果高層認(rèn)真檢查落實(shí)的話，按著“集中力量辦大事”的優(yōu)越性，巨量保障房將成為沒有防水墻的商品房市場的最大夢魘。
因此，房地產(chǎn)市場正在迎來全面洶涌的降價潮，當(dāng)然也包括二手市場。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海和北京的二手住宅價格指數(shù)下跌幅度繼續(xù)擴(kuò)大。近期不僅降低報(bào)價的房源比重不斷升高，平均降價幅度也有增大之勢。其中，北京、廣州、上海、深圳、天津等重點(diǎn)城市的報(bào)價指數(shù)均呈現(xiàn)下跌趨勢，二手房價格進(jìn)一步松動。這些調(diào)查的背后，隱藏著一股調(diào)整浪的力量。
但是，雖然我們也列舉了上述困難，不過，房地產(chǎn)報(bào)復(fù)性反彈的壓力依然存在。銀根松動或許就是樓價地價止跌報(bào)復(fù)性反彈的前兆。很明顯，這一次危機(jī)是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的危機(jī)，也是信貸危機(jī)。限制貸款甚至無款可貸是制約整個市場循環(huán)的最致命的原因，這就導(dǎo)致現(xiàn)金流的失血，成交量的銳減，市場的蕭條。正是基于此，人們的預(yù)期也隨著緊縮的流動性而悲觀。
然而，這或許僅僅是暫時性的阻滯，一旦雪崩，流動性飛流直下三千尺，市場價格報(bào)復(fù)性反彈，并非沒有可能。數(shù)據(jù)顯示，中國的流動性創(chuàng)造很多都是鈔票超發(fā)所致，目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按著意愿已經(jīng)下降，所以，很可能存在資產(chǎn)價格報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險。而任志強(qiáng)的反駁，不僅沒有引起業(yè)界或者民眾的理解與支持，反倒成為胡亂放炮的代言人。特別是他對于蟻?zhàn)宓霓r(nóng)村宅基地的曲解，引起了蟻?zhàn)鍌兊钠毡榉锤小?/p>
至于樓市下跌會引動多少家庭的心情，這并不好統(tǒng)計(jì)，但是，作為居民財(cái)富有一半表現(xiàn)為房產(chǎn)來說，這個比例不會太小。不過，這里需要指出的是，居民房屋賬面價值的升值，只能僅僅止于感覺上的身價，其實(shí)，由于重置成本很高，因此，很多居民不可能將房屋套現(xiàn)。
當(dāng)然，投機(jī)客除外。然而，如果樓價下跌，對于擁有住房的人來說，其身價下跌也大多表現(xiàn)為感覺層面上的，但有所不同的是，按揭貸款者會感到非常郁悶，最后接棒者也會有很大的損失，很多抵押物的價值下跌，會帶來信用風(fēng)險。
重要的是，要讓市場明白，沒有只漲不跌的價格，如果只漲不跌，系統(tǒng)性風(fēng)險將會毀掉整個市場機(jī)制，這也是為什么風(fēng)險不能消除，只能延遲或分散的原因，或許你可以通過各種奇思妙想讓非系統(tǒng)性風(fēng)險降低，但要明白，這卻大大增加系統(tǒng)性的風(fēng)險。這就是一個理性的開發(fā)商和市場購房者，甚至是政府要明了的事情。降價調(diào)整并不僅僅止于破壞性，更要著眼于“破壞性創(chuàng)造”上來。
不過，如果從整個家國來說，房地產(chǎn)調(diào)整對于當(dāng)前貨幣超發(fā)，印鈔機(jī)超印是一個遏制，同時，也為回歸實(shí)業(yè)，奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。如果一個民族總是以虛擬經(jīng)濟(jì)為榮，譬如美國，那么，這個國家的制造業(yè)和創(chuàng)新能力，將很快被鈔票吞沒，經(jīng)濟(jì)增長的動力將會失去。
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