周俊生：房價回退將凸顯中央調(diào)控真功夫

　　按照一般的原則，房屋作為一種商品，其價格的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)是由市場來決定，也就是買賣雙方通過博弈來產(chǎn)生價格。但是，由于長期以來保障房供應(yīng)上的嚴重缺位，形成了居住型需求與投資投機型需求共同擠在商品房市場上的格局，使商品房市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開發(fā)商已經(jīng)對市場定價掌握了完全的操控權(quán)，消費者只能被動地接受開發(fā)商定出的價格。

　　在這樣一種格局之下，開發(fā)商出于其逐利的本性，將投資功能過多地賦予商品房，從而使定價充滿了泡沫。現(xiàn)在所開展的市場調(diào)控，從某種角度來說，就是要還市場以本來面目，重塑商品房市場的功能，而上海一些樓盤前期出現(xiàn)的降價風(fēng)波，其實是在倒逼市場必須重塑商品房的定價模式。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷深入，使開發(fā)商開始感受到沉重的壓力，不得不想辦法“出貨”。比如，上海已出現(xiàn)開發(fā)商在大幅降價20%的同時，還推出了針對前期業(yè)主的“保價方案”：承諾降價后對前期以原價購房的業(yè)主，一律補與差價;而每一個購買特價房的客戶，都可簽訂保值協(xié)議，保證在交房前3個月，如果有任何一筆房源售價低于此次特價的，將一律按最低售價補償差價。再比如，綠城集團董事長宋衛(wèi)平利用其與馬云的私交，由馬云號召阿里員工買綠城的打折住宅。

　　上海的這家開發(fā)商推出“保價方案”，也許只是一種營銷策略，但是從中也可看出，一些二線房企面臨的資金壓力確實不小，必須盡快將手中積壓的樓盤脫手以求生存。但透過這一個堪稱“跳水”的行動，我們可以看出商品房定價上的亂象。

　　開發(fā)商能夠大幅降價，說明其原先的定價充滿了泡沫，他們在此基礎(chǔ)上銷售的樓盤其實產(chǎn)生了暴利，這種泡沫的廣泛存在也使房地產(chǎn)市場充滿了暴漲暴跌的可能性，對市場平穩(wěn)發(fā)展乃至社會穩(wěn)定產(chǎn)生了極大的負面作用�，F(xiàn)在開發(fā)商的降價只是減少了這種暴利，而他們在降價完成銷售以后，仍然能夠保證一定的盈利。開發(fā)商之所以能夠有勇氣向前期業(yè)主推出“保價方案”，不過是把原先獲得的不正當(dāng)暴利還給前期業(yè)主，而這正是市場調(diào)控應(yīng)該達到的目的。

　　從這一點來說，在前一陣滬上樓盤因降價出現(xiàn)的風(fēng)波中，前期業(yè)主的訴求其實是處于弱勢地位的消費者對房產(chǎn)開發(fā)商暴利的一種反抗，如果政府不能從中意識到問題所在，只是簡單地要求業(yè)主遵守合同，實際上很可能對開發(fā)商的暴利形成支持，與市場調(diào)控的根本目的并不相符。

　　當(dāng)然，要確定房地產(chǎn)市場的合理利潤空間，使商品房能夠在“成本+利潤”的基礎(chǔ)上確定合理定價，恐怕還得從政府的自我約束做起。在目前房價的構(gòu)成要素中，土地和稅費成本占有重要的比例，在由政府主導(dǎo)的土地入市過程中，同樣充斥著對所謂商品房“投資價值”的預(yù)期。

　　這也證明了一個道理，市場調(diào)控只要下真功夫，就一定會觸及形成市場亂象的最關(guān)鍵因素，如果刻意回避這個主要矛盾，那么，調(diào)控就難以取得真正的成功。

　　在各地目前不斷推出的調(diào)控措施中，由政府出面進行限購限價已經(jīng)成為主要手段，并且對市場產(chǎn)生了直接的影響。但是，目前的限價并未觸及商品房定價上的要害，難以起到將商品房市場引導(dǎo)到以安居型需求為主的軌道上來。因此，針對市場出現(xiàn)的降價風(fēng)波，政府應(yīng)該因勢利導(dǎo)，在限購限價的基礎(chǔ)上引導(dǎo)市場建立科學(xué)的商品房定價模式。

　　簡單地說，這個模式就是“成本+利潤”，將在所謂商品房投資功能掩蓋下所產(chǎn)生的泡沫從定價中撇除。要給開發(fā)商制定出合理的利潤空間，再也不能由開發(fā)商任意臆造所謂商品房的“投資價值”，從而把房價像股價一樣肆意炒作上去。

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