呂諫：中國房地產市場已跌入調控的深淵
2011-11-05 來源：呂諫博客 編輯：宋羽欣
很多人們認為房價會下跌，因為樓價已經遠遠超出了居民的承受能力，而且前一時期過度炒作的深圳、上海等城市，都已出現拐點跡象，“樓市寒潮已是事實”。如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應量、房價與家庭收入比、政策因素等各種復雜問題都一一考慮的話，房價的問題一定會是一個矛盾體，其復雜程度顯然是各種高明的經濟學運算都難以回答的。
目前樓價是否已經背離市場價值，最簡單的方法就是用房屋的租金來衡量，因為租金的漲跌最能反映一個城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來看，這些年，房價總體上并沒有大的增長(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開始聽說一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢。
地產商過去好日子當屬“金九銀十”，在2011年漸漸蛻變成“銅九鐵十”。數據顯示，一線四大城市的一、二手房供給明顯增大，而銷售則普遍處在“冰凍”和成交持續(xù)大跌的狀態(tài)。種種跡象顯示，多年以來的樓市賣方市場正在向買方市場逆轉。
在“金九”的各地房展會上，地產商加速推盤，優(yōu)惠折扣力度加碼不斷。可是，繼續(xù)觀望和等待，似乎成了幾乎所有準買家們的行動準則。買漲不買跌，就是今日所有買家的共性。更讓人擔憂的是，中小地產商老板攜款“走佬”玩失蹤、在建樓盤突兀停工和公司關張倒閉等事件開始屢見報端，預示著曾經威風八面的房企，面臨著高利貸和資金鏈斷裂所引發(fā)的生死之虞。
按照2010年底的數據，當時國內至少有大小開發(fā)商6萬家以上，倒下三至五成的中小房企，其實也應該很正常，屬于市場規(guī)則中的優(yōu)勝劣汰，不存在什么大量倒閉潮!
近年來，中國經濟增長強勁、外資迅速流進、資訊科技等領域日益開放以及跨國公司進駐等利好因素，刺激了房地產市場蓬勃發(fā)展。發(fā)展商興建了一個又一個的新住宅區(qū)，投機者則連夜排隊購買新推出的公寓，因為一轉手就可能大賺200%至300%。瘋狂的利潤導致瘋狂的趨勢，炒作成風!可是隨著近期經濟轉向低迷，物價和利率飛漲，銀行收緊銀根，投資者紛紛持幣觀望，業(yè)內很多人士都認為中國房地產業(yè)如今已陷入冰凍期。
而中國房地產離冰凍拐點還有多久呢?從樓市調控政策來看，房價未跌，調控不止，漸成業(yè)界共識。目前只能說房地產商陷入困境，但還沒有到冰凍拐點，雖然房地產企業(yè)融資渠道有限，主要依靠金融機構。金融機構收緊銀根后，開發(fā)商通過新貸款來開建項目和填補到期債務的傳統(tǒng)做法不再可行。
畢竟我國目前還處于人口紅利高峰期，2015年后，才是人口紅利的拐點。房價的變化是和人口紅利拐點的趨勢是一致的，雖然可能會有幾年的滯后期，但方向一致。按照“房價要回歸到合理價位”這一調控目標，行政調控和地產商的較量已進入到決戰(zhàn)階段，調控累積效應或已進入由量變到質變的拐點。
雖然在政策的重壓下，房價中短期會下來一點。但中長期，在影響我國房地產核心因素沒有改變之前，如地方政府的土地財政沖動、地方融資平臺沒有合理解決之前，房價大幅下降的可能性不大。
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