楊廷文：房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入雙軌制高速發(fā)展

　　房地產(chǎn)是根據(jù)人們的居住條件決定他的發(fā)展的，中國(guó)的房地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)還是一個(gè)初創(chuàng)，離滿足人們的消費(fèi)需求還很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。在將來(lái)的某一天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)崩盤。中國(guó)政府所有的調(diào)控政策就是要避免崩盤，如果房地產(chǎn)崩盤一定會(huì)對(duì)中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，而我們的政府是一定要保八的。

　　買不起房子的靠政府保障，要不然就得個(gè)人努力。決定房?jī)r(jià)的另外一個(gè)重要因素是人們的收入增長(zhǎng)，如果收入增長(zhǎng)的速度快于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度，那么能買得起房的人就增加了，所以國(guó)家首先要解決的是如何提高居民收入問題。

　　房地產(chǎn)業(yè)還需要高速發(fā)展很多年，中國(guó)至少要解決的有幾大問題，第一是城鎮(zhèn)化問題，二是非成套住宅的改造問題，三是家庭分裂速度問題，23歲適齡年輕人的最高峰是2015年，后面要組成新家庭的分裂還有一個(gè)很長(zhǎng)的周期。

　　現(xiàn)在只有限購(gòu)城市出現(xiàn)樓盤的相對(duì)下降，現(xiàn)在絕對(duì)下降的只有溫州，其他都是漲幅下降。非限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)還是緩慢增長(zhǎng)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)只要有需求什么時(shí)候都要買房，就像買衣服你不能裸體上大街。

　　限購(gòu)限的是人們的權(quán)利，和房子有沒有人住沒關(guān)系。如果人們因?yàn)閼艏�而不能自由遷徙，就喪失了人的尊嚴(yán)。保障性住房如果落到真正有資格有需求的人手里，和房?jī)r(jià)是沒有任何關(guān)系的。怕的恰恰是保障性住房讓可以買房的人居住了。

　　房?jī)r(jià)和收入并不一定嚴(yán)重不成比例，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)很低，但老百姓也買不起，因?yàn)槟切┑貐^(qū)的收入大部分用于吃穿了，所以先要說(shuō)恩格爾系數(shù)在你收入中所在的比重，你可以拿出多少錢來(lái)用于住房消費(fèi)，然后才能說(shuō)可支付性能力和房?jī)r(jià)的關(guān)系。

　　國(guó)家用GDP來(lái)衡量房?jī)r(jià)漲幅是沒有道理的，我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)的漲幅只要低于收入的漲幅就是合理的。問題在于城市化過程中有大量的移民，他們的收入也許高于當(dāng)?shù)貐^(qū)的收入，所以凡是能吸引更多移民的城市房?jī)r(jià)會(huì)脫離當(dāng)?shù)氐氖杖霕?biāo)準(zhǔn)。

　　保障從聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約的角度看，只解決社會(huì)安全網(wǎng)問題，超出這一標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)該用其他方式解決，買不起可以租房子，即使在美國(guó)租房最困難的同樣是收入高于保障線，而距離購(gòu)買自己私宅還有一段距離的收入者。

　　現(xiàn)行的土地租用制度中，收取房產(chǎn)稅存在很多重復(fù)和不合理，大部分國(guó)家房屋保有稅是從土地角度出發(fā)征收的，中國(guó)在收取大量土地出讓金的同時(shí)不應(yīng)征收房產(chǎn)稅，英國(guó)也有出租土地上征收房產(chǎn)稅的先例，但出租土地和私有土地上的稅率是差距巨大的。

　　中國(guó)的首次購(gòu)房年齡遠(yuǎn)低于日本英國(guó)美國(guó)，但從中國(guó)市場(chǎng)供給的情況看，早買房子可以鎖定住房的價(jià)格，把未來(lái)的收入流變成如今的消費(fèi)。房地產(chǎn)的低迷一定會(huì)影響建筑業(yè)的發(fā)展，目前中國(guó)的情況是房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和保障性住房的統(tǒng)計(jì)是雙軌制，我們沒法判斷保障性住房對(duì)建筑業(yè)的影響，只有把這兩個(gè)統(tǒng)計(jì)合并在一起時(shí)才有利于判斷。

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