張寧：“保兌付”才是房地產(chǎn)信托大問題

　　除少數(shù)公司外，降低政策風險，控制規(guī)模已經(jīng)成為了行業(yè)自覺。有理由相信，監(jiān)管層近期不會再出臺限制房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)行的監(jiān)管措施。近日，有媒體報道稱，銀監(jiān)會日前已勒令4家信托公司暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務，為期3個月。這則消息也引發(fā)了外界對監(jiān)管層會否進一步出臺政策，控制房地產(chǎn)信托規(guī)模的猜測。

　　從記者目前了解的情況看，這則消息既有消極的一面，也有積極的一面。積極的一面是，4家公司被罰只是個案，監(jiān)管層此次懲罰的只是“壞孩子”，而其他信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務仍能正常開展。從被罰的4家公司業(yè)務開展情況看，均為近一年來才開始大力開拓房地產(chǎn)信托業(yè)務，不存在管理風險和兌付風險暴露的情況。而此前證券時報也曾報道過，監(jiān)管層要求相關信托公司“房地產(chǎn)信托每月發(fā)行規(guī)模不得超過4月底的規(guī)模”。據(jù)記者了解，4家信托公司此次被暫停業(yè)務的主要原因也正是發(fā)行規(guī)模超標。

　　消極的一面則是，對房地產(chǎn)信托“穩(wěn)中有降”的監(jiān)管要求正趨于深入和具體。為控制房地產(chǎn)信托規(guī)模，監(jiān)管層2011年6月份將事后報備改為事前報備(實為事前按單審批)，近日則直接發(fā)展到叫停信托公司業(yè)務。

　　不過，記者認為，從2011年年中以來的“控規(guī)模”工作已經(jīng)取得了階段性成果。事實上，自6月以來，在新規(guī)作用下，房地產(chǎn)信托總體發(fā)行規(guī)模已趨下降態(tài)勢。據(jù)記者了解，今年以來信托各項業(yè)務四處開花，不少信托公司已經(jīng)提前完成年度利潤目標，甚至因集合信托業(yè)務占比提高且期限較長的因素，信托行業(yè)在未來1~2年內(nèi)仍將維持可觀的業(yè)務收入水平。

　　與之相對應的是，開發(fā)商兌付能力正在被削弱。根據(jù)中國指數(shù)研究院9月份監(jiān)測的30個城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌，價格也現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢。

　　在此情況下，或許業(yè)界更應關注的是，如果有項目不能按時兌付怎么辦?借新還舊的現(xiàn)象究竟有多嚴重?面對兌付風險，在信托產(chǎn)品剛性兌付的大背景下，信托公司應該承擔什么樣的責任?是繼續(xù)加大信托公司對項目的風險控制能力?還是加強對投資者風險意識的教育，改變信托投資高收益零風險的詭異形象?

　　而“保兌付”卻將成為未來房地產(chǎn)信托面臨的最為嚴峻問題。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1~2年，發(fā)行高峰卻是從2010年初延續(xù)至今。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，2010年，房地產(chǎn)信托年增量超過2800億，2011年僅上半年發(fā)行就已經(jīng)達到了2000億，由此可見，從2011年9月開始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，隨之而來的兌付壓力可想而知。

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