張宏偉：開發(fā)商將無路可走只能降價銷售
2011-10-25 來源：張宏偉博客 編輯：宋羽欣
從微觀層面來講，由于常態(tài)化的樓市調(diào)控導致開發(fā)企業(yè)的資金鏈越來越趨緊，開發(fā)企業(yè)在推盤策略上會根據(jù)市場銷售情況進行動態(tài)的調(diào)整。具體到上海而言，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下，全國及滬上各大銀行又收窄甚至上調(diào)首套房貸利率，如果這樣的政策一直持續(xù)執(zhí)行，以自住需求為主的購房群體的購房計劃應該會受到影響，那么，開發(fā)企業(yè)只剩下一條路可走，那就是通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價，通過局部策略性降價激活市場成交量。如：
第一、高速周轉(zhuǎn)企業(yè)通過高速周轉(zhuǎn)的市場策略，為了快速回籠資金減輕公司財務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時期內(nèi)市場庫存，短期內(nèi)采取攤薄單個項目利潤率，追求整體市場利潤總額增加的方法，進行策略性的降價，達到市場成交的目的。
第二、當前來講，微觀層面，尤其是部分開發(fā)企業(yè)根據(jù)樓棟位置、樓層及朝向等產(chǎn)品不同在不同產(chǎn)品的定價上制造價格差，尤其是對于樓棟位置、樓層及朝向不好的房源在這個時間段會拿出來做優(yōu)惠活動，給市場制造降價的假象。而實際上，剩余的優(yōu)質(zhì)房源基本上在后期市場推盤過程中價格會拉升，基本可以彌補前期降價的損失。
第三、直接降價。如當前景瑞太倉榮御藍灣，長甲集團最近一些項目如長泰西郊別墅、長泰東郊御園、龍湖部分項目、中海部分項目等均在做直接性的價格調(diào)整，通過價格讓步直接激活市場成交，達到回籠資金的目的。
其次，所謂房價拐點，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非由成交結(jié)構(gòu)引起的下跌，非短期內(nèi)樓市類似于漲跌1-3%這樣的變化。這樣的拐點，在今年1-10月都沒有出現(xiàn)，未來出現(xiàn)的可能性也不大�，F(xiàn)在很多樓盤打出的降價旗號，多是折扣力度微弱，或名不副實，或局部個案樓盤策略性降價或直接降價。
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