賈臥龍：30%房企即將在資金劫難中倒閉
2011-10-25 來(lái)源：賈臥龍博客 編輯：宋羽欣
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，銀行把控著市場(chǎng)的兩端。在供應(yīng)的一端，銀行的開(kāi)發(fā)貸款，為開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)發(fā)“撐腰壯膽”;在消費(fèi)的一端，銀行的個(gè)人住房按揭貸款，為購(gòu)房者超前消費(fèi)“排憂解難”。又“煽風(fēng)”又“點(diǎn)火”，對(duì)于昔日火爆的樓市而言，銀行起著“推波助瀾”的作用。而今，出于調(diào)控的需要以及對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的防范，銀行不僅不再“煽風(fēng)點(diǎn)火”，更是“釜底抽薪”，將加劇樓市低迷、房企困境與房?jī)r(jià)下行。
自2010年4月伊始，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制脫韁的高房?jī)r(jià)，國(guó)家啟動(dòng)新一輪宏觀調(diào)控，打出系列組合拳為樓市“降溫”。歷經(jīng)一年多的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來(lái)了松動(dòng)，“金九銀十”變“冷九寒十”，樓市陷凜冽寒冬。然而，這一切遠(yuǎn)未結(jié)束，盡管行政政策逐漸見(jiàn)底，但“金融調(diào)控”的威力卻越來(lái)越猛，并且后勁十足。
樓市調(diào)控正由“組合拳”階段進(jìn)入“金融調(diào)控”階段，一腕遏開(kāi)發(fā)房企，一腕遏購(gòu)房需求，金融鐵手腕劍劍封喉。將有越來(lái)越多的房企“無(wú)米下鍋”，面臨生死考驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)轉(zhuǎn)讓潮、兼并潮和拋售潮。
一方面，收縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度、收緊房企融資渠道。不僅屢次上調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率，造成銀行信貸額度驟減，而且，在開(kāi)發(fā)貸吃緊的基礎(chǔ)上，又連續(xù)叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以及海外融資，使得融資渠道一緊再緊。過(guò)慣了“豐衣足食”美日子的開(kāi)發(fā)商，不由得陷入困境，過(guò)完緊日子過(guò)苦日子，資金愈發(fā)捉襟見(jiàn)肘。
而由于樓市持續(xù)低迷、銷量大減，銷售回款同樣艱難，盡管明知風(fēng)險(xiǎn)，但越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商還是選擇了高息民間借貸。在直接“渴死”和慢慢“毒死”這道選擇題上，不少開(kāi)發(fā)商如飛蛾撲火般選擇了民間借貸“飲鴆止渴”。鄂爾多斯開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，中富老板跳樓自殺，開(kāi)發(fā)商終于被錢(qián)逼上絕路，為毒所傷、被火吞沒(méi)，開(kāi)啟開(kāi)發(fā)商“跳樓”時(shí)代。
另一方面，提高首付比例、提高房貸利率，打擊購(gòu)房需求。從此前嚴(yán)控二套及以上住房貸款，到現(xiàn)在向首套房“開(kāi)刀”，銀行打擊投機(jī)、投資購(gòu)房需求擴(kuò)大到剛性需求。此前，二套房首付比例不低于5成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停放貸。
如今，14城上調(diào)首套房貸款利率，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-30%不等。而且，除首套房利率上調(diào)之外，房貸首付比例也呈蔓延之勢(shì)，放款時(shí)間的變相延長(zhǎng)，更令購(gòu)房者急上加急，北京、福州、南京等地有銀行甚至明確表示暫停個(gè)人住房貸款發(fā)放。金融緊縮致剛需卻步，樓市勢(shì)必更加低迷，房企本已脆弱不堪的資金鏈，更是岌岌可危。
從先后多次上調(diào)存準(zhǔn)率至十年最高，到多家銀行紛紛上調(diào)首套房利率，再到銀監(jiān)會(huì)主席劉明康宣稱銀行可承受房?jī)r(jià)下跌四成，種種信號(hào)表明，樓市調(diào)控由“組合拳”階段進(jìn)入“金融調(diào)控”階段，金融調(diào)控一方面打壓開(kāi)發(fā)企業(yè)，另一方面壓制購(gòu)房需求，供需兩頭下狠手。對(duì)身處“寒冬”的房企而言，無(wú)異于“雪上加霜”，甚至稱得上“落井下石”。
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