楊紅旭：樓市黃金大勢(shì)已去空留調(diào)控備戰(zhàn)

　　統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示：房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到了明顯遏制，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控取得積極成效。這一評(píng)價(jià)還算客觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在一步步向政策引導(dǎo)的方向演變。

　　10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中也包括很多人關(guān)心的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)�？傮w來看，兩類數(shù)據(jù)皆不樂觀，GDP增幅由二季度的9.5%，加速下滑至三季度的9.1%;房?jī)r(jià)基本出現(xiàn)拐點(diǎn)，行業(yè)冬天來臨。

　　房?jī)r(jià)是重要指標(biāo)。9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，環(huán)比上漲城市為24個(gè)，下跌城市17個(gè)，看起來仍是漲多跌少，但下跌城市的平均跌幅超過上漲城市，所以總體計(jì)算可知，整體增幅由8月的0.02%，回落至0.003%，基本上止?jié)q。二手房市場(chǎng)的變化更及時(shí)，9月份二手房?jī)r(jià)，環(huán)比下跌城市為25個(gè)，上漲城市為24個(gè)，這是2009年二季度以來，下跌數(shù)量首次超過上漲數(shù)量。

　　9月份二手房?jī)r(jià)開始下拐，一手房?jī)r(jià)接近止?jié)q。大概而論，可以說基本出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

　　事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)會(huì)略滯后于市場(chǎng)實(shí)際情況，因?yàn)橛少u房到統(tǒng)計(jì)需要一個(gè)過程：預(yù)定、預(yù)約、網(wǎng)上備案、地方匯總數(shù)據(jù)、上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等。實(shí)際上，三季度以來，各地打折促銷的范圍越來越大，基本上涵蓋了大中小開發(fā)商、高中低檔樓盤。

　　由于個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度偏大，比如二三成，北京等地出現(xiàn)了老業(yè)主大鬧售樓處的現(xiàn)象。部分城市的二手房市場(chǎng)，也出現(xiàn)了折扣進(jìn)一步加大，甚至個(gè)別投資客低價(jià)拋售的現(xiàn)象。所有這些事實(shí)，皆表明房?jī)r(jià)已經(jīng)開拐。

　　最能反映行業(yè)溫度的，當(dāng)屬全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。若說房地產(chǎn)業(yè)開拐，準(zhǔn)確的時(shí)點(diǎn)應(yīng)是2010年，而非2011年。去年4月，國(guó)房景氣指數(shù)首次調(diào)頭向下，保持下滑態(tài)勢(shì)至今。9月加速下滑至100.41，預(yù)期10月就會(huì)跌入100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間。歷史不會(huì)重演，但有時(shí)也會(huì)湊巧。2008年10月，國(guó)房景氣指標(biāo)同樣是跌破100點(diǎn)，進(jìn)入不景氣區(qū)間。不景氣區(qū)間，也可稱為行業(yè)冬天。

　　從成交量上觀察，1-9月份全國(guó)新建商品住宅依然呈正增長(zhǎng)，增幅為12.1%。而2008年樓市下行時(shí)，1-9月新建商品住宅成交量已經(jīng)同比下降16%左右�？催@一數(shù)據(jù)，好像遠(yuǎn)好于2008年，但這其中有一個(gè)重要因素，那就是去年全國(guó)新開工590萬套保障房，部分2011年銷售，而經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚改房等有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房，是納入商品住宅統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的。如果剔除這一因素。

　　估計(jì)2011年1-9月份的銷售量同比增幅很小，甚至已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。多數(shù)一二線城市，2011年以來的市場(chǎng)化的商品住宅成交量，都比去年同期有所下降。尤其值得關(guān)注的是，已過去的“金九”慘不忍睹，“銀十”也將失約。

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