馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)可毀了中國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)
2011-10-21 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 編輯：宋羽欣
事實(shí)上，回到宏觀經(jīng)濟(jì)本身，前9個(gè)月9.4%的GDP增長(zhǎng)，盡管在改革開(kāi)放30多年歷史上不算一個(gè)很耀眼的數(shù)字，但在今年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，歐美經(jīng)濟(jì)幾乎停止增長(zhǎng)的情況下，能夠取得這樣的成績(jī)實(shí)屬超出預(yù)期，這是管理層未來(lái)堅(jiān)持調(diào)控政策的底氣所在。而最近溫州民間借貸投機(jī)房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和中小企業(yè)的生存困境，事實(shí)上已經(jīng)說(shuō)明依靠房地產(chǎn)和投資炒作發(fā)展經(jīng)濟(jì)，最終不可避免會(huì)走向崩盤(pán)的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)可以毀了溫州，毀了鄂爾多斯，同樣也可以毀了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
不可否認(rèn)，商業(yè)銀行上調(diào)利率的舉措，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的重大影響。按照首套房貸利率最大上調(diào)幅度50%計(jì)算，意味著房貸利率已經(jīng)超過(guò)了10%，等于至少加息了4次以上，這對(duì)于壓縮購(gòu)買(mǎi)力無(wú)疑是一個(gè)極具殺傷力的舉措。銀行主動(dòng)從地方政府和開(kāi)發(fā)商的利益共同體中脫身，讓樓市的走勢(shì)不再撲朔迷離，應(yīng)該說(shuō)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)已經(jīng)只是時(shí)間問(wèn)題。
事實(shí)上，早在今年年初，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，上海、杭州等城市的部分銀行已經(jīng)陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率。從2008年救市時(shí)的7折、8.5折優(yōu)惠回調(diào)到基準(zhǔn)利率，又在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮5%~30%，甚至50%，這不僅意味著購(gòu)房者實(shí)際支付的利息成本增加了30%到40%，更重要的是，銀行的這種舉動(dòng)是給未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)投下了一張否決票。
考慮到商業(yè)銀行和地方政府、開(kāi)發(fā)商在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)休戚與共的 “鐵三角”關(guān)系，在決定市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的關(guān)鍵時(shí)刻，銀行沒(méi)有聽(tīng)任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商的鼓噪，而是根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)判斷原則，通過(guò)提高房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)看空，房地產(chǎn)牢不可破的利益鏈條上終于隱約可見(jiàn)一道被撕開(kāi)的口子。
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的力量對(duì)比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)：首先，歷經(jīng)一年多的政策高壓，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮，房地產(chǎn)交易暴跌，“金九銀十”已經(jīng)成為泡影，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創(chuàng)下了近3年來(lái)的新低;其二，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的明顯信號(hào)。
9月份70個(gè)大中城市新建住宅，和8月份相比，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。與8月份相比，9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.3%。可以說(shuō)，從環(huán)比而言，房?jī)r(jià)基本已經(jīng)停漲;其三，多數(shù)城市庫(kù)存創(chuàng)新高，其中全國(guó)14個(gè)主要城市庫(kù)存需要15個(gè)月左右消化，而北京房屋庫(kù)存超過(guò)了10萬(wàn)套，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯的變化。
其四，開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)140%，處于要么降價(jià)，要么倒閉的生死邊緣;其五，前期房?jī)r(jià)暴漲的一些地區(qū)，要么房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到2009年的水平，如北京通州的一些樓盤(pán)，要么出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，如鄂爾多斯。
正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，溫總理在9月份 《求是》雜志發(fā)表文章明確表示，“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。這不僅是給市場(chǎng)喊話，也是給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)喊話。但是，這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴(lài)已經(jīng)成為集體行動(dòng)的邏輯，而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢(shì)不錯(cuò)，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時(shí)刻。
作為房地產(chǎn)利益鏈條上的銀行扛不住了，但這并不意味著上浮的房貸利率，就是釘向高房?jī)r(jià)棺材上的最后一顆釘子。
然而，房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，中國(guó)房地產(chǎn)的博弈歷來(lái)都復(fù)雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利，特別是最近歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)政策松動(dòng)抱有強(qiáng)烈的幻想。比如，9月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在18日出爐后，一些市場(chǎng)人士就呼吁放寬貨幣政策，避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。
盡管前9個(gè)月經(jīng)濟(jì)增速在9.4%以上，說(shuō)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)滑稽可笑，但也反映了房地產(chǎn)的利益鏈仍然在拼命為政策放松而努力。在這個(gè)時(shí)候，任何政策的風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。佛山放寬限購(gòu)，讓大家擔(dān)心政策又會(huì)功虧一簣;而商業(yè)銀行提高利率，又讓房?jī)r(jià)堅(jiān)固的堤防被打開(kāi)了一道明顯的缺口，讓市場(chǎng)看到了房?jī)r(jià)回歸的希望。
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