朱大鳴：十一黃金周全國樓市如過眼煙云
2011-10-18 來源：朱大鳴博客 編輯：狄海霞
從實質上來說，降房價是一個系統(tǒng)工程。首先要扼住印鈔主義的潘多拉魔盒，如果鈔票泡沫不得到遏制，房價、地價和物價都很難真正的回調，犧牲的是未購房者和儲蓄者的利益。收益能夠跑過印鈔機的投資似乎并不多，房地產(chǎn)仿佛能夠超過印鈔機的印鈔速度，比如說有問題老板稱做千人大廠還不如老婆炒房的三分之一的利潤多。
，即使如此，房地產(chǎn)的價值回報速度與M2的增速還是小巫見大巫。房價只漲不跌的主要原因在于貨幣超發(fā)，在紙幣泡沫的掩蓋下，已經(jīng)看不到絕對價格的調整了。
黃金周是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的旺季，但如今十一黃金周樓市慘淡收場，成交量大幅度降低自是不必言說，價格也略有調整。很多人分析說，要讓開發(fā)商挺不住乖乖地降價，房價還會擴大下降的幅度。如果從表面的關系來說，的確如此，開發(fā)商挺不住資金鏈斷裂很可能會繼續(xù)降價，但也有的通過股權收購的方式而非降價的方式解決問題。
從現(xiàn)象層面上來說，今年黃金周期間，樓市明顯處于休假狀態(tài)。不僅購房者少，連一手樓盤、二手中介大多也暫離樓市，有記者走訪中發(fā)現(xiàn)，有些售樓處大門緊閉，屋內的燈都關著，見到有人來看房，里面的售樓人員才慌忙打開燈。這一連串景象造就了黃金周樓市慘淡的成交數(shù)據(jù)。北京、上海、廣州、杭州等地樓市成交量連日來均處于谷底狀態(tài)。
其次，如同要菜農(nóng)降價，而不降低種菜成本一樣，土地成本如果不降低，最終還得轉到價格上來。因此，中國要降低房價，必先降低地價，而且嚴格監(jiān)督土地和印鈔機互動誘發(fā)的各種虛假信貸需求，唯有如此，降低房價才會有堅實的基礎，才能徹底斬斷地方政府吸食土地鴉片的痼疾。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用”的調查顯示，在總費用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是總稅收，合計占到了49.42%。房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。事實上，去年全國賣地收入高達2.7萬億，過去21年賣地增長4000多倍。我們相信，控制這銀根和地根的政府，要真想降低地價和房價，并非是一件難事。
第三，降低房價還要降低稅費，如果說多如牛毛的稅費不降低，想降低房價，也如同緣木求魚。稅費成本是房地產(chǎn)價格重要組成部分，一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上62項稅費讓稅務、地方和銀行形成鐵三角聯(lián)盟，這是樓市調控這么多年從來都降低不了的最重要的阻力。房地產(chǎn)這條鏈條上，綁著太多的利益，牽連的太多的財富，所以，降低房價才會那么難。
上一輪銀行壞賬通過“利潤增長的方式”即通脹的方式對沖了，這一輪地方形成那么多浪費和無效的投資恐怖又只能通過印鈔的方式解決，我們?yōu)榈胤絺鶆論鷳n，為賣地財政擔憂。通過印鈔對沖壞賬是一個危險的方式，它將綁架整個房地產(chǎn)市場走向畸形和極端，從而在極度瘋狂中崩潰。這不是我們希望看到的，相信也不是與房地產(chǎn)相關的各個產(chǎn)業(yè)從業(yè)者所看到的。中國房地產(chǎn)需要的健康的發(fā)展，理性的成長，而非一頭尾巴上響著鞭炮的野牛，瘋狂地吞噬著財富和創(chuàng)造力，瘋狂地跑向懸崖。
黃金周過去了，中國樓市是否迎來了拐點，還不好說，但有一點需要指出的是，中國房地產(chǎn)市場需要進行有效調整，這種有效調整指的是就算是國有的房地產(chǎn)公司也應當根據(jù)市場平等風險進行調整，而不能通過印鈔和增加信貸再來一輪新的對沖。房地產(chǎn)市場最大的不公是身份的差異導致資源配置的不公，特別是信貸政策最為明顯。
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