陳寶存：一線房企迅猛拿地仍是政策所需
2011-10-18 來(lái)源：陳寶存博客 編輯：狄海霞
我們目前的政策，造成上半年房企拿地放緩的同時(shí)，也必然影響到土地收儲(chǔ)到上市的速度。那么，土地在未來(lái)的兩年內(nèi)，一定是商品房用地的減少。而市場(chǎng)預(yù)期是未來(lái)兩年的需求釋放是阻擋不住的。而目前的絕大多數(shù)房企的觀望，才是超底拿地的好時(shí)機(jī)。08年的保利是榜樣!
住建部政策研究中心副主任秦虹近日表示：限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都產(chǎn)生了影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，限購(gòu)城市銷售面積下降，投資性需求大為減少。與2010年同期相比：限購(gòu)城市銷售面積總體出現(xiàn)下降，未限購(gòu)城市明顯上升。1-9月，下降幅度較大的為無(wú)錫、大連、杭州、南昌、北京，同比下降20%左右，而代表性未限購(gòu)城市總體上升20%左右。
在土地市場(chǎng)方面，1-9月住宅用地累計(jì)成交量，限購(gòu)城市同比下降20.6%，未限購(gòu)城市同比下降12.3%，全國(guó)同比下降8.9%，限購(gòu)城市降幅明顯高于未限購(gòu)城市及全國(guó)平均水平。
偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示：8月10日，北京公示即將推出的土地共計(jì)37宗，集中推地的規(guī)模如此之大近年少有，其中計(jì)劃在8月成交的住宅用地共9宗，目前有6宗順利成交，其余的門頭溝“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”地塊暫時(shí)無(wú)人問(wèn)津，長(zhǎng)陽(yáng)亞吧河地塊目前也僅收到一次報(bào)價(jià)，且為底價(jià)。而在嚴(yán)控政策越演越烈的2011年前8個(gè)月，北京住宅用成交33宗，比2010年同期減少3宗，規(guī)劃建筑面積439.3萬(wàn)平米，比2010年同期下降28.3%，另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)有6宗流標(biāo)地塊。
當(dāng)然，2010年的政策也是嚴(yán)厲的，2010年第一季度的天價(jià)地頻現(xiàn)，導(dǎo)致2010年4月國(guó)十條，9月29日國(guó)五條的相繼出現(xiàn)。但是，事實(shí)上，2010年的調(diào)控最終失效，也導(dǎo)致本年度的1月26日出臺(tái)國(guó)八條調(diào)控方式。而二三線城市的房?jī)r(jià)上漲迅猛，新國(guó)八條出臺(tái)勢(shì)所必然。
事實(shí)上，自03年開始的調(diào)控政策，從來(lái)沒(méi)有達(dá)到目的，而07年9.27房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的傷害極大。也就是08年，以萬(wàn)科、富力為首的深圳房企，對(duì)形勢(shì)的誤判，放棄拿地成為主流。但是，現(xiàn)在看來(lái)，至少萬(wàn)科不再重演08年的短視。
8月25日，萬(wàn)科以3.24億元的價(jià)格，獨(dú)攬豐臺(tái)區(qū)一宗居住用地;8月30日，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心土地出讓結(jié)果顯示，北京的萬(wàn)科聯(lián)合北京住總以7.343億元成功競(jìng)得北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)區(qū)02-2-04等地塊，折合樓面價(jià)5462元/平方米。出讓公告顯示，編號(hào)為48號(hào)的地塊位于北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)高佃二村，土地面積為10.5萬(wàn)平米，建設(shè)面積約6.7萬(wàn)平米，總建筑規(guī)模約15萬(wàn)平米。
而9月1日，北京市大興區(qū)的一宗住宅用地，拍出了9843元/平方米的單價(jià)，創(chuàng)下了該區(qū)域今年以來(lái)最高的樓面價(jià)，土地得主為萬(wàn)科、金地聯(lián)合體。這是北京萬(wàn)科一周內(nèi)在北京市場(chǎng)拿到的第三塊土地。
消息顯示：8月25日競(jìng)得的郭公莊的地塊是北京萬(wàn)科今年以來(lái)拿的第一塊地，此前北京萬(wàn)科曾經(jīng)4度出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，但都無(wú)果而終。
據(jù)萬(wàn)科公開的公告統(tǒng)計(jì)，今年1-7月萬(wàn)科在全國(guó)共拿地32塊，但其中一線城市只獲得2宗地塊，廣州上海各一塊，其上半年拿地節(jié)奏的放慢在一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。事實(shí)上，對(duì)于今年下半年土地市場(chǎng)的判斷，早在其今年6月的一場(chǎng)中期策略會(huì)上已經(jīng)有所表露。
今年6月24日，萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔就曾公開表示，過(guò)去兩年，由于一線城市土地供應(yīng)緊張和土地競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，所以公司的發(fā)展重點(diǎn)的確在向二三線城市轉(zhuǎn)移，但他同時(shí)也指出一線城市的即將到來(lái)的機(jī)會(huì)。
還有一點(diǎn)，保障性安居工程用地成為2010年與2011年的重點(diǎn)。郎咸平最近對(duì)上海保障性安居工程用地供應(yīng)的觀點(diǎn)實(shí)際北京大概情況也如是。郎咸平博客里稱：“上海聲稱80%的土地都給了保障房了，還給出了具體數(shù)據(jù)，說(shuō)截至2010年的10月20日，上海市供應(yīng)土地948公頃，其中764公頃是保障房。其中590公頃為動(dòng)遷房，119公頃為經(jīng)濟(jì)適用房，還有41公頃的中小套型普通商品房，這樣算下來(lái)，只有14公頃的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。”
保障性安居工程，開工是濫竽充數(shù)的開工。2011年大量的保障性安居工程是棚改、舊改等等居民的回遷房，更有個(gè)別城市大量的利用國(guó)有劃撥土地建設(shè)單位內(nèi)部職工的經(jīng)適房，工業(yè)區(qū)的大量集體宿舍，戶型從年初的60平調(diào)整成40平為主的公租房，而廉租房卻是一直存在的�？梢哉f(shuō)，保障性安居工程的實(shí)質(zhì)是把一直存在的開發(fā)企業(yè)一直做的，一直配建到商品房小區(qū)的各類保障房項(xiàng)目，舊城改造項(xiàng)目改個(gè)名字，加入到了政府政績(jī)中，真實(shí)的市場(chǎng)并沒(méi)有多少影響。
2010年，土地供應(yīng)集中于保障房用地，全國(guó)大約占比70%左右。與此同時(shí)的是商品房用地大幅縮減，長(zhǎng)此以往，商品房用地供應(yīng)與需求，一定是嚴(yán)重不配比的。但是，同一出口的土地供應(yīng)，很難兼顧商品房與保障房的配比。這也是萬(wàn)科在調(diào)控最嚴(yán)格的情況下，開始積極拿地的主要原因。
調(diào)控再嚴(yán)厲，限購(gòu)再?gòu)?qiáng)烈，卻沒(méi)有根本改變需求，只是遏制需求的努力，但是不可能消滅需求。而目前的土地供應(yīng)，主要城市都轉(zhuǎn)入了城市拆遷改造。那么，從時(shí)間上考慮，一個(gè)城中村或者舊城改造的項(xiàng)目，短則兩年，長(zhǎng)則五年的三通一平到七通一平的過(guò)程是無(wú)法超越的。
實(shí)際在2004年土地招拍掛嚴(yán)控政策下，由于地方?jīng)]有土地儲(chǔ)備的準(zhǔn)備，造成05、06年的土地供應(yīng)嚴(yán)重下降。這才是2007年土地價(jià)格暴漲，引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的主因。只是管理層無(wú)視這種失誤造成的局面。
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