陳寶存：全國樓市調(diào)控已經(jīng)走向了死胡同
2011-10-18 來源：陳寶存博客 編輯：狄海霞
2003年8月的國務(wù)院18號文，在改革開放普遍富裕的情況下，把住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，本來是最大限度的滿足人民日益增長的物質(zhì)與文化生活需要的必然。而且，中國的房地產(chǎn)市場化過程，是在建國初期的土地改革，與98年前50年的福利分房歷史之下的改革，也是在高自有居住率狀態(tài)下的啟動市場。應(yīng)該說，我們的基本居住早已滿足，但是，居住水平卻十分有限。
商品房市場的最初，也是在土地承包經(jīng)營權(quán)30年的基礎(chǔ)上，而98年，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，從78年改革開放算起，承包經(jīng)營已經(jīng)達(dá)到了20年，剩余的10年經(jīng)營權(quán)，在土地國有概念下，國家征用土地，只需考慮10年的地上物與青苗補償即可。這也是最初還存在土地?zé)o償劃撥的可能，產(chǎn)生了天通苑與回龍觀這類真實的經(jīng)適房的土地原因。
而目前的無償劃撥，只是地方政府把土地出讓的凈收益讓給開發(fā)保障房的企業(yè)，而事實上，征用拆遷安置過程的成本，政府已經(jīng)沒有能力做到。這也是最初70%經(jīng)適房與30%的商品房設(shè)計，根本無從執(zhí)行的真實原因。
所以，對土地財政的全民錯誤理解，把一切責(zé)任完全歸于政府，特別是地方政府，完全是錯誤的，是對房地產(chǎn)市場化過程的來龍去脈根本無知的表現(xiàn)。最初的回龍觀，天通苑經(jīng)適房項目，與周邊的商品房部分的房價并無太大差距。只是在02年監(jiān)察部與國土部等部委聯(lián)合出臺的土地招拍掛政策，04年突然一刀切的8.31大限之后，土地價格突然飛速增長，才把無償劃撥土地的經(jīng)適房與商品房的土地成本拉大差距，顯示出經(jīng)適房的優(yōu)勢。
明明是市場供求關(guān)系出了問題，明明是04年8.31大限之后的05、06年土地供應(yīng)嚴(yán)重下降出現(xiàn)問題，才造成的07年地價在拍賣的情況下，在央企國企產(chǎn)能過剩企業(yè)與中小制造業(yè)危機，大量資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)造成房價地價暴漲的局面;明明07年的銀監(jiān)會9.27房貸政策導(dǎo)致08年的行業(yè)萎縮，并造成08年全年與09年上半年土地上市量嚴(yán)重下降，導(dǎo)致09年下半年到2010年住房供應(yīng)總量下降，導(dǎo)致消費者恐慌性追漲，但是，我們又一次把責(zé)任完全歸于開發(fā)商的道德血液出了問題。
高層的錯誤，被完全規(guī)避，這是不顧事實，也不會得到市場的認(rèn)可。
那么，只能選擇更加蘊含市場風(fēng)險的限購限價限貸，打壓投資性需求的努力，目前已經(jīng)開始打壓首套房需求。而事實上的保障性安居工程，卻與普通消費者關(guān)系不大。目前的政策，只是筑壩堰塞湖!八越筑越高，未來的風(fēng)險也越來越大!
只剩下賭氣了，市場手段的缺失，已經(jīng)把調(diào)控逼向了死胡同。調(diào)控，實在是歷史性的國內(nèi)玩笑!那么，現(xiàn)在批評老的經(jīng)適房項目賣給富裕人群的事實，也就沒有任何道理了。事實上，經(jīng)適房的最初產(chǎn)生時期，由于配套不完善，交通并不便利，并不被市場追捧，而普通消費人群，根本也不具備購買經(jīng)適房的實力。
但是，我們錯誤的選擇了收緊地根與銀根的雙緊政策，高層認(rèn)為：只要是不給地，也不給錢，房價必然跳水。這種腦子的進(jìn)水程度，我認(rèn)為是一腦子進(jìn)了整個太平洋的水!只是在09年，我們才意識到，必須靠加大土地供應(yīng)，才能遏制住房價的漲幅。
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