梁偉：濟(jì)南樓市下行趨勢將逐漸呈現(xiàn)緩慢

　　感覺最近的官方媒體也好，民間輿論也好，大家一致糾結(jié)于房價(jià)何時(shí)降、降多少的問題，筆者作為業(yè)內(nèi)人士，也談?wù)勛约旱囊娊狻?/p>

　　讓我們先來看一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月濟(jì)南住宅市場成交25.0萬平米，環(huán)比下降2.3%。整體均價(jià)為9834元/平米，環(huán)比下降0.6%，同時(shí)，樓市成交均價(jià)雖呈連續(xù)下滑趨勢，但7-9月3個(gè)月合計(jì)下滑不足1%，月成交面積雖在下降但幅度也不大，且與上半年月成交量相比有差不多1倍的增幅。由此可見，濟(jì)南樓市的確進(jìn)入了下行通道，但成交量的堅(jiān)挺，成為了樓市下行的一個(gè)抗力點(diǎn)。

　　除了成交量的支撐，我們再來探索下，還有那些因素在阻礙濟(jì)南樓市下行。

　　政策手段簡單說完，我們再到濟(jì)南房地產(chǎn)市場上看看，開發(fā)商做為目前中國房地產(chǎn)市場當(dāng)仁不讓的莊家，肯定是不希望樓市下行的，除了樓市下行對其產(chǎn)生一些不利的社會(huì)矛盾(例如已購房者鬧事)外，發(fā)商最關(guān)注的是樓市下行對其既得利益有絕對的沖擊，畢竟商人逐利是天經(jīng)地義的。

　　那市場上另外的弱勢團(tuán)體——購房者，是否就是眾口喊“降”呢?不然，咱就不說那些房地產(chǎn)投資、投機(jī)者，單說剛需群體(剛性改善需求、首次置業(yè)需求)，做為改善性需求者，因?yàn)槠湟殉钟?a href='http://www.fuzhouhuadun.com/' target='_blank'>房產(chǎn)，所以房價(jià)的漲跌對其購買能力和意愿的影響不是很大，較多的時(shí)候，這個(gè)群體希望房價(jià)堅(jiān)挺的或許要占多數(shù);而首次置業(yè)者，在未購買前肯定是一致認(rèn)為房價(jià)還是降些好，在成功購買房產(chǎn)以后，會(huì)很快轉(zhuǎn)變成為反方向支持者。當(dāng)然如果國家保障性住房能夠到位，解決掉首次置業(yè)者中較大一部分需求后，社會(huì)對于房價(jià)漲跌的牽掛將不再那么強(qiáng)烈

　　只從2010年“4.15”以來，政策影響的力度已經(jīng)充分顯現(xiàn)，在壓需求上做得相當(dāng)?shù)牡轿�，但是�?dāng)初提出的“促供給”上做得確是乏善可陳，別說濟(jì)南2011年土地供應(yīng)計(jì)劃與去年基本持平，促供給無從說起，單說大家最關(guān)注的，也是國家一直拿來說事的保障房也是動(dòng)作遲緩，幾塊保障房用地工程進(jìn)度緩慢，今年基本對市場沒有產(chǎn)生什么影響;所以說，國家政策在地方上的執(zhí)行力度依舊是樓市下滑的重要推動(dòng)力，從目前濟(jì)南的情況來看，不夠!

　　有商品房市場供應(yīng)量充足，能夠滿足市場資金流動(dòng)、沉淀需求，同時(shí)保障住房建設(shè)到位，滿足首次置業(yè)者的迫切需要，這樣才能從根本上解決濟(jì)南，乃至全國房地產(chǎn)市場的問題。所以筆者認(rèn)為，首次置業(yè)需求做為目前房價(jià)下降唯一的強(qiáng)烈要求者，在推動(dòng)力上是嚴(yán)重不足的。

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