孫建平：佛山限購令說明樓市政策已封頂

　　預(yù)計(jì)2009年11月以來的行業(yè)嚴(yán)厲調(diào)控政策已基本到頂，隨著房價(jià)松動(dòng)和下跌，政策不會再加碼。房價(jià)適度有效下跌后類似政策局部放松對資本市場地產(chǎn)股價(jià)將有很強(qiáng)的正面意義。資本市場前期極度擔(dān)憂的價(jià)跌量無預(yù)期有政策引導(dǎo)和修正作用，適度降價(jià)樓盤和中低價(jià)樓盤的銷售放量有政策保證。目前地產(chǎn)股低估值優(yōu)勢、龍頭公司業(yè)績確定性優(yōu)勢越來越明顯，投資者可逢調(diào)整戰(zhàn)略性加倉。

　　佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局10月11日中午發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》，顯示限購政策局部松動(dòng)。不過，同日晚該市又發(fā)新聞通稿，決定暫緩執(zhí)行上述政策，稱需進(jìn)一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響。

　　由佛山限購政策有條件放松內(nèi)容所概括或者啟發(fā)的局部放松基本原則是：(1)房價(jià)有效下跌一定幅度后，放寬購買改善性第三套住房(佛山版本是全市均價(jià)下跌10%，目前該市均價(jià)8300元左右);(2)短期投資投機(jī)需求不放松(購買時(shí)間不到5年的二手房納入限購政策范疇，即本地人買二限三，外地人買一限二);(3)低于全市均價(jià)10%的中低價(jià)商品房有購房資格保證;(4)外地人買房、尤其一手房原則上限制。

　　具有上述原則的局部放松版本也許在掛鉤房價(jià)等指標(biāo)上有改進(jìn)之處，但在基本內(nèi)容和核心原則上還是能做到較好地平衡中央與地方、政府與開發(fā)商的利益訴求。既能滿足中央政府房價(jià)有效下跌才放松政策、打壓地產(chǎn)又不能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸的目標(biāo)，又能滿足地方不希望價(jià)跌量縮以及導(dǎo)致的財(cái)稅收入和土地財(cái)政壓力的心理，也兼顧了開發(fā)商降價(jià)沒效果、購房者沒資格的顧慮，鼓勵(lì)開發(fā)商適度降價(jià)，還考慮了避免放松導(dǎo)致房價(jià)反彈的壞結(jié)果，打擊短期投資需求。

　　我們認(rèn)為，佛山限購政策有條件放松的內(nèi)容版本是中央與地方、政府與開發(fā)商利益平衡的表現(xiàn)，代表2009年11月來的行業(yè)高壓政策終結(jié)和房價(jià)調(diào)整后政策局部松動(dòng)的方向。對于研判行業(yè)趨勢和資本市場來說，佛山此次限購有條件放松政策的意義不在于短期是否能成功，而在于為我們判斷當(dāng)房價(jià)真正有效下跌后政策是否變動(dòng)、如何變動(dòng)及其變動(dòng)效果提供了借鑒參考。

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