馬光遠(yuǎn)：應(yīng)該高度警惕近期樓市逆轉(zhuǎn)效應(yīng)
2011-10-14 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 編輯：狄海霞
目前是房地產(chǎn)調(diào)控最關(guān)鍵的時(shí)刻，一旦放松限購，來之不易的預(yù)期會(huì)立即逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈將徹底毀了調(diào)控的成果，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，這無疑是一個(gè)玩火的危險(xiǎn)之舉。而對(duì)于廣東佛山市一個(gè)戲劇化和不嚴(yán)肅的舉動(dòng)，引發(fā)了民眾對(duì)房地產(chǎn)限購政策能否堅(jiān)持的再次關(guān)注。
暫且拋開公共政策的嚴(yán)肅性不論，在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，作為一個(gè)三線城市的佛山市出臺(tái)放寬限購的舉措，一下子挑動(dòng)了全國(guó)的神經(jīng)已足以說明：作為本次房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，一旦放開限購政策，即意味著本次調(diào)控又將以不了了之的尷尬結(jié)果而告終，這對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的公信力將造成毀滅性的打擊。
佛山市選擇放寬限購的時(shí)機(jī)是在房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，調(diào)控的效果即將顯現(xiàn)，而一些開發(fā)商開始呼吁結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。首先，歷經(jīng)一年多的政策高壓，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮，房地產(chǎn)交易大跌，金九銀十已經(jīng)成為泡影，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創(chuàng)下了近3年來的新低;其二，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的明顯信號(hào)。
8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，70個(gè)大中城市，已經(jīng)有16個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下降，30個(gè)城市的房?jī)r(jià)停漲，而一些城市的秋季房展會(huì)出現(xiàn)了很多促銷手段;其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國(guó)14個(gè)主要城市庫存需要15個(gè)月左右消化，北京市房屋庫存甚至超過10萬套，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯的變化;其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城地產(chǎn)的負(fù)債率甚至高達(dá)140%，處于要么降價(jià)，要么倒閉的生死邊緣。
可以說，當(dāng)前是歷經(jīng)近10年的調(diào)整、真正兌現(xiàn)房?jī)r(jià)回歸理性政治承諾的最后決戰(zhàn)期。但是，面對(duì)歐美經(jīng)濟(jì)的不確定狀況，特別是歐債危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商對(duì)政策出現(xiàn)松動(dòng)依舊抱有幻想，而長(zhǎng)期以來地方政府依靠土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)也給了開發(fā)商繼續(xù)死扛的信心。盡管從交易量和環(huán)比看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量正在發(fā)生轉(zhuǎn)換，但價(jià)格的同比變化并不大，這是考量政策是否堅(jiān)持的最關(guān)鍵時(shí)刻。
此時(shí)任何政策的風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。而佛山在這個(gè)時(shí)候突然出人意料地放寬限購，這正是民眾最擔(dān)心的，一旦其放寬限購得到默許，則會(huì)引發(fā)大規(guī)模的示范效應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控最堅(jiān)固的防線將會(huì)打開一個(gè)不可收拾的缺口。
由此可見，地方政府一而再、再而三地試探政策底線，為放松調(diào)控不惜犧牲政策的公信力到了何種程度。筆者記得，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在9月份《求是》雜志發(fā)表文章，談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)指出，經(jīng)過上半年的調(diào)控，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅回落，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，投資投機(jī)性需求得到遏制，居民購房心態(tài)趨于理性，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，一些房?jī)r(jià)過高的城市出現(xiàn)了降溫跡象，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。
他特別強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)上漲的短期和長(zhǎng)期潛在壓力仍然較大，大部分城市房?jī)r(jià)依然處于高位，買賣雙方仍處于觀望和博弈階段，市場(chǎng)陷入僵持和膠著狀態(tài)，調(diào)控效果全面顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間。因此，他提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松。
這一系列情況，一方面是在表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，另一方面也在向市場(chǎng)喊話：即使面臨歐債危機(jī)的情況下，中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控也絕對(duì)不會(huì)放松;也是給那些依舊堅(jiān)持不降價(jià)，期待政策反轉(zhuǎn)的開發(fā)商潑了一盆冰水。但是，這并不意味著一些地方政府已經(jīng)承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，并支持國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，佛山放寬限購的“一日游”足以提醒我們，現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時(shí)刻，需要時(shí)時(shí)保持警惕。
溫州民間借貸引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和中小企業(yè)的生存困境足以說明，一個(gè)依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，其負(fù)面效應(yīng)和破壞力足以毀壞來之不易的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，放棄對(duì)房地產(chǎn)的依賴，讓企業(yè)回歸實(shí)業(yè)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)調(diào)整真正見效，這在認(rèn)識(shí)上已經(jīng)沒有任何分歧，關(guān)鍵取決于管理層的決心和魄力。我們相信，如果目前的調(diào)控政策能夠繼續(xù)明確自己的訴求，堅(jiān)持限購政策不動(dòng)搖，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的資金鏈進(jìn)行加壓，開發(fā)商唯一的選擇就是讓房?jī)r(jià)回歸理性。
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