余豐慧：豈能讓商品房70年產(chǎn)權(quán)制約養(yǎng)老
2011-10-12 來源：余豐慧博客 編輯：狄海霞
老齡社會是指老年人口占總?cè)丝谶_到或超過一定的比例的人口結(jié)構(gòu)模型。按照聯(lián)合國的傳統(tǒng)標準是一個地區(qū)60歲以上老人達到總?cè)丝诘?0%，新標準是65歲老人占總?cè)丝诘?%，即該地區(qū)視為進入老齡化社會。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上老年人口達1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口1.19億人，占總?cè)丝诘?.9%�？梢哉f，我國已經(jīng)進入老齡化社會。
根據(jù)預測， “十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬;老年人口比重將由13.26%增加到16%。
老齡化社會的一個突出問題是養(yǎng)老問題。這幾年國家財政投入社會保障事業(yè)的資金不斷增加，特別是投入到老有所養(yǎng)方面的資金大幅提高。然而，未來幾年2億多老齡人口僅僅依靠國家財政投入是遠遠不夠的。探索多種養(yǎng)老途徑是一個迫在眉睫的事情。其中，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，來應對人口老齡化。
銀監(jiān)會相關(guān)負責人表示，由于我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行，“而且，如果是房價上行期，‘以房養(yǎng)老’問題不大，可如果遇到房價下行期，有可能遇到其他問題”。
所謂以房養(yǎng)老是指老人將自有房屋抵押給金融機構(gòu)，之后按月從金融機構(gòu)領(lǐng)“工資”。老人離世后，房屋歸放款的金融機構(gòu)所有。在中國實行以房養(yǎng)老的主要問題是，我國金融產(chǎn)品品種不多，目前沒有以房養(yǎng)老這種貸款方式和金融品種。銀行信貸資金講究的是安全性、流動性和贏利性。以房養(yǎng)老，最終住房要歸放款的金融機構(gòu)，而住房變現(xiàn)能力差、流動性不強。從事以房養(yǎng)老業(yè)務的金融機構(gòu)必須有非常專業(yè)的處置不動產(chǎn)的能力和機構(gòu)。否則，風險很大。
以房養(yǎng)老時間長，一旦市場有變化，金融機構(gòu)必然面臨巨大金融風險。也就是說，住房價格長期在上行區(qū)間時問題不大，而一旦遭遇經(jīng)濟金融危機，即：類似美國當前的情況，那么，金融機構(gòu)必然發(fā)生壞賬的風險。
在中國一個特殊情況是，住房沒有終身產(chǎn)權(quán)而是70年。等到以房養(yǎng)老的老人去世，房子歸放款的金融機構(gòu)時，產(chǎn)權(quán)期限可能所剩無幾了。這不但影響到住房的保值增值，而且給銀行處置變現(xiàn)帶來巨大困難。房屋70年產(chǎn)權(quán)是制約以房養(yǎng)老的最大制度障礙。
為應對即將到來的老齡化高峰，必須清除影響以房養(yǎng)老的住房70年障礙。1990年5月19日國務院令第55號《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，我國現(xiàn)行的居住用地使用權(quán)最高出讓年限為70年。那時候，中國社會主義市場經(jīng)濟體制還沒有確立，住房70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，理性盡快修改，以適應市場經(jīng)濟體制的需要。
自2007年7月1日施行的《物權(quán)法》第149條又進一步規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但《物權(quán)法》關(guān)于“自動續(xù)期”的規(guī)定太籠統(tǒng)，并未涉及廣大群眾關(guān)心的在續(xù)期時使用權(quán)人是否再需要支付費用這一問題，目前也沒有其他法律法規(guī)對這一問題作出明確規(guī)定。
因此，建議盡快對《土地法》、《物權(quán)法》進行修改，明確住房土地70年產(chǎn)權(quán)期限到期后“自動無償續(xù)期”，一方面使得百姓“有恒產(chǎn)者有恒心”的干好事業(yè)，另一方面給以房養(yǎng)老掃清障礙。
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